Forbrukerentreprise – Krav til fremdrift og overtakelse ved kjøp av ny bolig

En vanlig problemstilling er hva som skjer dersom overtakelsen blir forsinket. Kan du kreve dagmulkt, og hvilke krav til fremdrift gjelder når ingen konkret dato er avtalt? I denne artikkelen forklarer vi hvordan bustadoppføringslova § 10 fungerer i praksis, om rett til dagmulkt, fremdrift og overtakelse av ny bolig.

1. Reglene i bustadoppføringslova § 10

Bestemmelsen skiller mellom to hovedsituasjoner:

1. Avtalt frist for overtakelse: Dersom kontrakten fastsetter et konkret tidspunkt, er fristen bindende. Oversittelse gir rett til dagmulkt.
2. Ingen avtalt frist: Hvis dato ikke er fastsatt, skal entreprenøren starte arbeidet «snarest mogleg» og gjennomføre det med rimeleg framdrift og utan unødig avbrot.

For at du som kjøper skal kunne kreve dagmulkt, må enten:

• entreprenøren ha brutt en bindende frist, eller
• ha utvist urimelig treghet i fremdriften.

2. Bindende frist for overtakelse

2.1 Ordlyden i kontrakten er avgjørende

Om en frist er bindende, avgjøres ut fra kontraktens formuleringer. Rettspraksis viser at terskelen er høy: bare klare og uforbeholdne datoer eller intervaller er bindende. Uttrykk som «tar sikte på ferdigstillelse» eller «antas å være klar» regnes som prognoser – ikke løfter.

2.2 Formuleringer som ikke er bindende

I Rt. 2011 s. 670 (Nye Major-dommen) slo Høyesterett fast at uttrykket «tar sikte på» ikke skaper en forpliktelse. Det samme gjelder formuleringer som:

• «antas å være klar» (LF-2018-071420)
• «tidspunktet er kun et anslag» (LF-2022-159110)

Meglers utsagn binder heller ikke uten særskilt fullmakt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-6.

2.3 Formuleringer som skaper bindende frist

Dersom kontrakten sier at boligen skal være klar senest på en bestemt dato, eller angir et tydelig intervall («tidligst – senest»), regnes dette som bindende. Ved oversittelse kan kjøper kreve dagmulkt ved forsinkelse etter § 18, normalt begrenset til 100 dager.

2.4 Tilleggsfrist etter § 11

Entreprenøren kan kreve tilleggsfrist dersom forsinkelsen skyldes endringsarbeider, uforutsette forhold eller hindringer på kjøpers side. For å få rett til slik frist må entreprenøren varsle i tide og dokumentere årsaken. Entreprenørens ansvar er et kontrollansvar, forhold som ligger innenfor entreprenørens kontrollsfære vil normalt ikke gi grunnlag for tilleggsfrist.

Krav om tilleggsfrist etter § 11 gjelder primært der det er avtalt en bindende frist.

3. Krav til rimelig fremdrift når ingen frist er avtalt

Når overtakelsesdato ikke er bestemt, regulerer § 10 tredje ledd entreprenørens plikt til rimelig fremdrift uten unødige avbrudd. Dette er en skyldbasert plikt – entreprenøren må jobbe normalt effektivt, men har ikke et objektivt kontrollansvar.

3.1 Hva betyr «rimelig fremdrift»?

Entreprenøren må starte arbeidet så snart som praktisk mulig og gjennomføre prosjektet med normal bemanning og ressursbruk. Han kan ikke uten videre utsette arbeid eller prioritere andre oppdrag dersom dette forsinker din bolig.

3.2 Bevisbyrde og vurdering

Som kjøper må du vise til konkrete forhold som kan lastes entreprenøren – for eksempel byggestans, lav bemanning eller dårlig planlegging. At prosjektet tar lengre tid enn forventet, er ikke nok alene.

3.3 Rettspraksis – eksempler

• Rt. 2011 s. 679 (Kruses gate): Dagmulkt ble gitt, dels fordi entreprenørens arkitekt hadde gjort en feil i byggesøknaden som førte til langvarig stans.
• LG-2008-147697: Seks måneders stillstand som var innenfor entreprenørens kontrollsfære, ble ansett som brudd på § 10. Omstendighetene og forsinkelsen kvalifiserte også til heving, hvilket gjorde det klart at kravet til «rimelig fremdrift» ikke var overholdt.
• LF-2018-071420: Fremdriften ble ansett som rimelig da arbeidet pågikk kontinuerlig uten vesentlige avbrudd, dette på tross av at igangsettingstillatelse var forsinket med over tre måneder kontra opprinnelig estimat.

3.4 Forhold som kan utløse ansvar

• Feil i søknadsprosessen eller manglende oppfølging av myndigheter.
• Urimelig lang byggestans uten gyldig grunn.
• Manglende bemanning eller at entreprenøren prioriterer andre prosjekter.

3.5 Forhold som normalt ikke gir ansvar

• Leveranseproblemer eller markedsmessige utfordringer uten uaktsomhet.
• Kompleksitet og normal byggetid for tilsvarende prosjekter.
• Kontinuerlig arbeid uten betydelige opphold.

3.6 Terskelen for dagmulkt

Terskelen for dagmulkt er høy når ingen konkret frist er avtalt. Det kreves klare bevis for at entreprenøren har handlet klanderverdig. Høyesterett har erkjent at dagmulktsordningen får mindre betydning uten frist, men loven gir partene frihet til å la være å avtale tidspunkt.

4. Overtakelse og når dagmulkten opphører

Overtakelse anses normalt skjedd når du som kjøper flytter inn og boligen er så godt som ferdig. Små gjenstående arbeider stanser ikke dagmulkten, men dersom feilene er vesentlige, kan du nekte overtakelse.

Dagmulkten løper fram til overtakelsen finner sted – eller til maksimalgrensen på 100 dager er nådd. Etter dette må eventuelle krav rettes som erstatning.

5. Praktiske råd

For deg som forbruker

• Les kontrakten nøye – sjekk hvordan overtakelsesdato er formulert.
• Krev en bindende frist hvis du trenger forutsigbarhet.
• Dokumenter eventuelle byggestans, forsinkelser og kommunikasjon med entreprenør.
• Ved tvil: søk juridisk bistand for å vurdere om vilkårene for dagmulkt er oppfylt.

For entreprenører

• Vær forsiktig med å love faste datoer dersom gjennomføringstiden er usikker.
• Bruk formuleringer som «planlagt» eller «antas» for å signalisere estimat, ikke garanti.
• Lag en varslingsregel der det avtales at kjøper varsles innen en viss frist før overtakelse, for å sikre forutberegnelighet også for kjøper.
• Varsle om forsinkelser og hindringer i tide.
• Dokumenter fremdriften fortløpende – dette kan være avgjørende ved tvist.
• Sørg for normal ressursinnsats og unngå unødige avbrudd.

6. Ofte stilte spørsmål

Hva skjer hvis entreprenøren ikke blir ferdig til avtalt tid?

Du kan kreve dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18. Mulkten løper til boligen er overtatt, maksimalt i 100 dager.

Kan jeg kreve dagmulkt hvis ingen dato er avtalt?

Ja, men da må du bevise at entreprenøren har hatt urimelig treg fremdrift eller opptrådt uaktsomt.

Hva betyr «rimelig fremdrift» i praksis?
At entreprenøren må jobbe normalt effektivt og uten unødige pauser. Urimelig byggestans kan gi grunnlag for dagmulkt eller erstatning.

Når anses overtakelsen å ha skjedd?

Når bolig er så godt som ferdig og du har overtatt den. Mindre feil hindrer ikke overtakelse, men vesentlig mangler kan.

Hva bør stå i kontrakten for å sikre forutsigbarhet?
En klar og bindende dato for overtakelse, eller et tydelig intervall. Unngå vage uttrykk som «antas ferdigstilt».

7. Oppsummering

Bustadoppføringslova § 10 i korte trekk

• Regulerer entreprenørens plikt til fremdrift og ferdigstillelse ved oppføring av ny bolig.
• En bindende frist som gir kjøper rett til dagmulkt ved forsinkelse.
• Uten avtalt frist må kjøper bevise urimelig treghet i fremdriften.
• Overtakelse skjer når bolig er så godt som ferdig.
• Dagmulkt løper til overtakelse eller i inntil 100 dager.
• Klare kontraktsvilkår og god dokumentasjon forebygger konflikter mellom partene.

Opplever du forsinket overtakelse eller uenighet om dagmulkt? Dalan Advokatfirma har lang erfaring med entrepriserett og hjelper både kjøpere og entreprenører med spørsmål om bustadoppføringslova § 10.

📞Ta gjerne kontakt med oss for vurdering og bistand i din sak.