Borettslagsmodellen: En strategisk tilnærming for profesjonelle boligutleiere

Innledning

Borettslagsmodellen innebærer en omdanning av leiegårder til borettslag, hvor eiendommen overføres fra et single purpose-selskap til et nyopprettet borettslag. Denne modellen har blitt særlig aktuell i lys av endringer i regelverket og den politiske debatten rundt skatteplanlegging. For profesjonelle boligutleiere, representerer borettslagsmodellen en mulighet til å optimalisere eiendomsporteføljen, men det er viktig å forstå de juridiske og skattemessige aspektene ved denne tilnærmingen.

Juridiske aspekter ved omdannelse

Forkjøpsrett

En sentral juridisk utfordring ved omdannelse til borettslag er den kommunale forkjøpsretten som utløses i henhold til leiegårdsloven. Forkjøpsretten aktualiseres ved overdragelse av eiendomsretten til borettslaget, og det er avgjørende å gi korrekt melding til kommunen i samsvar med forskriftene. Kommunen har en frist på fire måneder til å gjøre forkjøpsretten gjeldende, og manglende korrekt varsling kan føre til at forkjøpsretten kan gjøres gjeldende på et senere tidspunkt. Forkjøpsretten er regulert i leiegårdsloven § 6, og forskrift om salg av leiegård (FOR-1993-01-15-30) angir hvilke opplysninger som må gis i meldingen til kommunen.

Forkjøpsretten gir kommunen mulighet til å tre inn i avtalen mellom selger og kjøper, og overta eiendommen på de avtalte vilkårene. Dette kan ha betydelige konsekvenser for salgsprosessen, og det er derfor viktig å ha en klar forståelse av hvordan denne retten fungerer og hvordan den kan påvirke transaksjonen.

Eierseksjonsloven

Ved omdannelse til eierseksjoner, som er et alternativ til borettslagsmodellen, er det viktig å merke seg at den tidligere forkjøpsretten for leietakere er fjernet fra eierseksjonsloven. Dette skaper en situasjon hvor leiegårdsloven kan omgås ved oppdeling av leiegården i eierseksjoner, da eiendommen opphører å regnes som leiegård fra tidspunktet oppdelingsbegjæringen er tinglyst, jf. leiegårdsloven § 1 (2).

Denne endringen i eierseksjonsloven har betydelige implikasjoner for eiendomsretten, da den fjerner en tidligere beskyttelse for leietakere og gir eiere større frihet til å omdanne eiendommen uten å måtte tilby leietakerne mulighet til å kjøpe. Dette er en fordel for eiere som ønsker å maksimere verdien av eiendommen.

Skattemessige fordeler

Borettslagsmodellen

Borettslagsmodellen gir betydelige skattemessige fordeler. Når eiendommen overføres til borettslaget, kan salget av aksjene i eiendomsselskapet til borettslaget gjennomføres skattefritt under fritaksmetoden, jf. skatteloven § 2-38. Dette innebærer at holdingselskapet ikke utløser skatt ved salget. Videre kan fusjonen mellom eiendomsselskapet og borettslaget gjennomføres skattefritt, forutsatt at den følger prinsippene for skattefri fusjon, som beskrevet i Skattedirektoratets bindende forhåndsuttalelse (BFU 12/06).

Fritaksmetoden er en skatteordning som gir selskaper mulighet til å selge aksjer uten å utløse gevinstbeskatning, så lenge visse vilkår er oppfylt. Dette kan være en betydelig fordel for eiere som ønsker å omdanne eiendommen til borettslag, da det gir mulighet til å realisere verdier uten å pådra seg skatteplikt.

Seksjonering

Ved seksjonering av leiegården med etterfølgende salg, vil eiendomsselskapet være ansvarlig for eventuell gevinstbeskatning. Gevinsten kan føres til gevinst- og tapskonto, hvor det inntektsføres med 20 % av gjenværende saldo årlig, jf. skatteloven § 14-45. Dette gir en rentefordel ved å utsette skatten, men det påløper skatt ved salg av de seksjonerte leilighetene.

Seksjonering innebærer at eiendommen deles opp i separate enheter som kan selges individuelt. Dette kan være en effektiv måte å maksimere verdien av eiendommen, men det medfører også skattemessige konsekvenser som må vurderes nøye. Ved seksjonering må eiendommens samlede inngangsverdi fordeles på de enkelte seksjonene, og eventuell gevinst ved salg vil være skattepliktig.

Markedsmessige betraktninger

Borettslagsmodellen har fått økt oppmerksomhet, spesielt etter at store aktører har benyttet modellen for å selge et betydelig antall utleieboliger. Dette har ført til politisk debatt og mulige endringer i regelverket. Det er derfor viktig å handle raskt dersom man ønsker å benytte seg av borettslagsmodellen før eventuelle lovendringer trer i kraft.

Den politiske debatten rundt borettslagsmodellen har fokusert på skatteplanlegging og hvordan modellen kan brukes til å omgå beskatning. Dette har ført til at myndighetene vurderer endringer i regelverket for å motvirke uønsket skatteplanlegging. Finansminister Stoltenberg uttalte i starten av april 2025 at departementet er «i gang med å vurdere hvordan denne uønskede skatteplanleggingen kan motvirkes».

For profesjonelle boligutleiere er det derfor viktig å være oppmerksom på den politiske utviklingen og vurdere hvordan eventuelle endringer kan påvirke deres strategi.

Avsluttende merknad

Borettslagsmodellen representerer en strategisk mulighet for profesjonelle boligutleiere som ønsker å optimalisere sine eiendomsporteføljer. Ved å forstå de juridiske og skattemessige aspektene, samt være oppmerksom på den politiske utviklingen, kan utleiere navigere effektivt i dette landskapet. Det anbefales å konsultere med juridiske eksperter for å sikre at alle formaliteter håndteres korrekt og at man drar full nytte av modellens fordeler.

For ytterligere rådgivning om borettslagsmodellen og hvordan den kan implementeres i din virksomhet, er du velkommen til å kontakte oss. Vi har lang erfaring med å bistå profesjonelle boligutleiere i komplekse transaksjoner og kan tilby skreddersydd juridisk rådgivning. Vår ekspertise innen eiendomsrett og skatteplanlegging gir oss mulighet til å tilby løsninger som er tilpasset dine spesifikke behov og mål.