Byggesak – kort fortalt

1. Hva er et tiltak, og når er disse søknadspliktige og ikke?

1.1. Tiltak

Med tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl.) menes oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom, jf. § 20-1 første ledd bokstav a til m. Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner.

1.2. Når er et tiltak søknadspliktig?

Plan- og bygningsloven (pbl.) kapittel 20 regulerer når et tiltak er søknadspliktig og ikke. Utgangspunktet er at ethvert tiltak som omfattes av byggesaksreglene (nevnt ovenfor) er søknadspliktig, dersom det ikke er omfattet av unntakene.

1.3. Når er tiltak unntatt søknadsplikt?

Mindre tiltak, som eksempelvis mindre frittliggende bygninger, mindre tiltak i eksisterende byggverk og fasadeendringer som ikke fører til at bygningens karakter endres, er eksempler på tiltak som er unntatt fra søknadsplikt, jf. byggesaksforskriften § 4-1 jf. pbl. § 20-5. Garasjer, uteboder, levegg og terrasser er eksempler på tiltak som kan være unntatt søknadsplikt. Du kan lese mer om mindre tiltak her.

Slike ikke-søknadspliktige tiltak kan forestås av tiltakshaver uten søknad og tillatelse.

Tiltakshaver har ansvaret for at tiltaket utføres i samsvar med lovens øvrige bestemmelser, krav som følger av forskrifter og krav som følger av annen lovgivning.

Reglene om nabovarsling gjelder ikke ved ikke-søknadspliktige tiltak, men det er viktig å være klar over at selv om tiltaket ikke er søknadspliktig må det oppføres i lovlig avstand til nabogrense. Tiltaket kan etter omstendighetene også være i strid med de privatrettslige reglene i naboloven (grannelova).

Selv om et tiltak er unntatt søknadsplikt, må tiltaket ikke være i strid med gjeldende regler for området, typisk reguleringsplan og/eller kommuneplan. En del tiltakshavere misforstår dette og tror at unntak fra søknadsplikt automatisk betyr at tiltaket er lovlig. Dette stemmer ikke, og det er derfor viktig å sjekke planene og forvisse seg om at f.eks uteboden ikke medfører at tillatt utnyttelsesgrad på tomten overskrides. Er tiltaket i strid med eksempelvis reguleringsplan vil det være nødvendig å søke dispensasjon for tiltaket.

Videre er det unntak fra søknadsplikt for den del av tiltak som behandles etter andre lover, f.eks. tiltak i forbindelse med offentlig veganlegg, energianlegg, landbruksveier osv. Disse omtales ikke nærmere her.

2. Hvem kan søke?

Hovedregelen i byggesaker er at det kreves «ansvarlig søker». En ansvarlig søker er tiltakshavers representant overfor kommunen og er ofte en arkitekt. Vedkommende skal stå for all kontakt mellom kommunen, foretakene og tiltakshaver. Ansvarlig søker har en administrativ oppgave og skal blant annet påse at det blir utpekt ansvarlige foretak for alle funksjoner i byggeprosjektet og håndtere byggesaksprosessen i forhold til kommunen slik at det til slutt utstedes ferdigattest til tiltaket.

For en del tiltak, typisk mindre omfattende arbeider, kan tiltakshaveren søke selv uten å måtte engasjere ansvarlig søker. Disse er angitt i loven.

3. Dispensasjon

Plan- og bygningsloven gir kommunen adgang til å dispensere fra lovbestemmelser, planer og planbestemmelser i den enkelte sak.

Pbl. kapittel 19 angir reglene for dispensasjon. Det kan gis dispensasjoner fra alle bestemmelsene i plan- og bygningsloven, dens forskrifter og arealplaner vedtatt i medhold av loven. Det kan imidlertid ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsreglene.

I vurderingen av om dispensasjon skal gis må hensynet til forutberegnelighet i regelanvendelsen, og behovet for å kunne treffe vedtak som gir gode og hensiktsmessige løsninger i enkeltsaker, vurderes opp mot hverandre.

For at det skal kunne gis dispensasjon må to vilkår være oppfylt:

1) hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke må bli vesentlig tilsidesatt, og

2) Fordelene ved dispensasjon må være klart større enn ulempene, jf. pbl. § 19-2 andre ledd. Kommunene må her gjøre konkrete og nokså sammensatte vurderinger. Hvor strenge slike dispensasjonsvurderinger er, varierer.

4. Søknaden

Normalt benyttes søknadsskjema som signeres av søkeren og tiltakshaver. Profesjonelle aktører bruker gjerne digital søknad. Hvilke vedlegg som må vedlegges kommer an på tiltaket. Herunder hvilke tegninger, om det er nødvendig å dokumentere at naboer er varslet osv.

Som utgangspunkt sendes søknaden som en «pakke», altså en komplett søknad med alle dokumenter, også med søknad om eventuelle dispensasjoner. Ved større tiltak kan det imidlertid være aktuelt å dele opp søknaden. Av pbl. § 21-2 femte ledd fremgår at søknad kan deles opp i søknad om rammetillatelse og søknad om igangsettingstillatelse. Kommunen kan også tillate ytterligere oppdeling av søknaden om igangsettelse.

I noen tilfeller kan det være hensiktsmessig med en slik ytterligere oppdeling av søknaden. I saker der det kreves dispensasjon kan det i noen tilfeller være hensiktsmessig å starte med å kun sende søknad om dispensasjon. Først når denne eventuelt er innvilget utarbeides resten av søknaden med full søknadsdokumentasjon, detaljerte tegninger etc. Får man ikke slik dispensasjon, er det tids- og kostnadsbesparende at man ikke har utformet en komplett søknad om det aktuelle tiltaket.

5. Nabovarsel og nabomerknader

Naboer skal få muligheten til å uttale seg ved søknadspliktige tiltak og det må derfor sendes et nabovarsel, jf. pbl. § 21-3. Hvem som skal få et slikt varsel, altså hvem som anses som naboer i en slik sammenheng er alle eiere og festere av nabo- og gjenboereiendommer. En naboeiendom grenser til tiltakseiendommen. Eiendommen til en gjenboer grenser gjerne ikke til tiltakseiendommen, men ligger på den andre siden av en gate, vei, elv eller annet. Kommunen vil kunne gi deg oversikt over hvem som er naboene dine.

Varselet skal inneholde samme informasjon som byggesøknaden, det vil si nok informasjon til at nabo kan vurdere tiltakets funksjon, form og plassering. Tegninger og eventuell argumentasjon for dispensasjon skal også fremkomme. Naboen må også gis en frist på minimum 14 dager, for å komme med nabomerknader.

6. Saksbehandling hos kommunen

Når kommunen har mottatt en byggesak vil de gjennomgå saken grundig for å vurdere om søknaden er fullstendig og tilstrekkelig dokumentert, og oppfyller bestemmelsene i lov og plan. Dersom kommunen finner at søknaden ikke er fullstendig, eksempelvis at det ikke er søkt om nødvendige dispensasjoner eller om det ikke er dokumentert at vedkommende har nødvendig veirett, vil dette bli etterspurt. Først når etterspurt dokumentasjon foreligger vil kommunen behandle søknaden.

Det løper frister for saksbehandlingstid avhengig av sakstype. For tiltak som er i tråd med regelverket er hovedregelen 3 uker, mens det for mer omfattende byggetiltak, med og uten dispensasjon fra reguleringsplan, er 12 ukers saksbehandlingstid. Det er først når saken anses komplett, altså når all dokumentasjon foreligger, at saksbehandlingstiden begynner å løpe.

Som forvaltningsorgan har byggesaksavdelingen i kommunen alminnelig veiledningsplikt og det kan således søkes veiledning og avklaring tidlig i planleggingsfasen av byggeprosjektet. Et nyttig verktøy er forhåndskonferanse. Flere kommuner tilbyr også veiledning per telefon på konkrete dager og tidspunkt. Skal du i gang med et mer omfattende tiltak anbefaler vi uansett å søke bistand hos rådgivere med erfaring fra byggesøknadsprosesser, enten fra en arkitekt med relevant erfaring, eventuelt også bistand fra advokat med relevant kompetanse. En gjennomarbeidet byggesøknad øker sjansen for å oppnå tillatelse, samt at man unngår forlenget saksbehandlingstid fordi ytterligere dokumentasjon må etterspørres.

7. Avslag, klage og klagebehandling

Vedtaket kommunen treffer i en byggesak er et enkeltvedtak som kan påklages. Informasjon om hvordan, når og hvem som skal klage skal kommunen orientere om ved informasjon om vedtaket.

At enkeltvedtak kan påklages innebærer at det kan klages på både en tillatelse og et avslag. Avslås søknaden er det gjerne tiltakshaver som vil sende en klage. Er det derimot gitt en tillatelse vil de med rettslig klageinteresse kunne klage på vedtaket. En nabo kan eksempelvis ha rettslig klageinteresse dersom kommunen finner at naboen har partsstatus etter en konkret vurdering av ulempene tiltaket får for naboen. Andre med rettslig klageinteresse kan være en større krets av personer (også flere enn de som skal ha blitt nabovarslet) som har krav dersom vedtaket påvirker dem.

En klage skal sendes kommunen og hovedregelen er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket kom frem til parten.

Klagen skal være skriftlig og undertegnet av klager eller fullmektig/advokat. Hva det klages over, begrunnelsen og ønsket endring skal fremkomme.

Etter at klagen er innkommet skal kommunen informere motparter om klagen, og disse skal få anledning til å uttale seg.

Kommunen behandler deretter klagen (forutsatt at vilkårene for klage er oppfylt, eksempelvis klagerett) hvor kommunen kan oppheve eller ta klagen til følge. Dersom kommunen ikke tar klagen til følge, sendes saken til statsforvalteren som klageinstans. Statsforvalteren vurderer alle sider av saken og kan også hensynta eventuelle nye omstendigheter i saken. Statsforvalterens vedtak er endelig og kan ikke påklages.

8. Videre saksgang mot ferdig byggeprosjekt

Når tiltaket nærmer seg slutten kan det være aktuelt å søke om midlertidig brukstillatelse for å benytte for eksempel deler av bygget før alt er ferdigstilt. Er bygget helt ferdig er det ferdigattest det skal søkes om.

Ansvarlig søker skal ved søknad om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest sende inn nødvendige opplysninger, herunder samsvarserklæringer og kontrollerklæringer for kommunens utstedelse av omsøkt dokument.

Vi bistår deg gjerne i din byggesak,  les mer om vår kompetanse og team her.