Lukk
Hva leter du etter?
Lukk
Kontakt oss

    Juridiske entreprisetemaer

    Kompetanseområde

    Bygge- og anleggskontrakter – Næringsentreprise

    1.  Kort om Entreprisekontrakten


    Ved bygge- og anleggsarbeider inngår profesjonelle byggherrer og entreprenører normalt en entreprisekontrakt. Kontrakten er oftest basert på Standard Norges standardkontrakter.

    Entreprisekontrakt er aktuelt både ved nybygg, vedlikehold, reparasjon, ombyggingsarbeider eller annet. Kontrakten kan omfatte alt arbeid i et prosjekt, inkludert de tekniske fagene, eller en eller flere deler av produksjonen f.eks. for grunnarbeider, tømrerarbeider, VVS m.v.

    Også forbrukere bør inngå en skriftlig kontrakt ved byggearbeid. Regelverket og kontrakter for forbrukerentrepriser behandles i en egen artikkel som kan leses her.

    En entreprisekontrakt vil normalt regulere et langsiktig avtaleforhold hvor partene på kontraktstidspunktet ikke nødvendigvis vet hva som skal produseres eller til hvilken pris. Entreprisen er ofte en sammensatt leveranse hvor det vil være en rekke usikkerhetsmomenter som værforhold, grunnforhold etc som partene ikke har oversikt over og som kan ligge utenfor partenes kontroll. Et sentralt tema i entreprisekontrakten er derfor å regulere hvem av partene som har risikoen for ulike omstendigheter som kan påvirke fremdrift og kostnader.

    Et annet sentralt tema er byggherrens adgang til å kreve endringer i kontraktsarbeidet, typisk tilleggsarbeider. Entreprisekontraktene har normalt korte frister for entreprenøren for å varsle krav om pristillegg og forlenget leveringstid ved endringer. Dersom entreprenøren ikke varsler i tide vil han normalt miste retten til pristillegg eller forlenget leveringsfrist. Reglene er basert på at byggherren må kunne beholde kontroll over kostnadene for arbeidene, spesielt der det er avtalt fastpris.

    Et tredje sentralt tema er samordning av de ulike aktørene på byggeplassen. Byggearbeidene involverer som regel ulike fag hvor arbeidet skal inkorporeres i et samlet produkt. Entreprisekontrakten vil regulere hvem som har ansvar for denne samordningen og om de enkelte aktørenes plikt til å medvirke.

    Vi skiller mellom to hovedformer for kontrakt: totalentreprise og utførelsesentreprise. Forskjellen mellom disse forklares nedenfor.

    «Dersom entreprenøren ikke varsler i tide vil han normalt miste retten til pristillegg eller forlenget leveringsfrist.»

     2.  Standardiserte Bygge- og anleggskontrakter – Norsk standard


    Generelt om reglene

    Vi har ingen generell lovgivning for næringsentrepriser, i motsetning til forbrukerentrepriser.

    Det er derimot lang tradisjon med å anvende standardkontrakter i næringsentrepriser. Dette er dokumenter som er fremforhandlet i regi av Standard Norge med bidrag fra aktørene i bransjen. Det har vært et mål å skape balanserte standarder med en rimelig avveining av byggherrens og entreprenørens interesser. Den mest brukte standarden, som gjerne benyttes som en referanse, er NS 8405 Norsk bygge- og anleggskontrakt (2004 og revidert i 2008).

    For at en standard, f eks NS 8405 skal være bindende mellom partene, må partene ha avtalt dette i kontrakten.

    Til den enkelte standarden foreligger det skjema (formular) som kan benyttes som kontraktsdokument. Formularet angir hva som bør reguleres konkret i kontrakten, og henviser til den aktuelle standarden. Formularet og standardens kontraktsbestemmelser vil være sentrale dokumenter ved kontraktsinngåelsen, sammen med partenes beskrivelse av arbeidene som skal utføres. Beskrivelsen tar ofte utgangspunkt i byggherrens tilbudsforespørsel, eventuelt entreprenørens tilbud eller lignende. Partene vil dessuten ofte før kontraktslutning gjennom møter eller korrespondanse avklare andre forhold knyttet til leveransen eller kontraktsbestemmelsene. Møtereferat, korrespondanse mv bør vedlegges eller refereres til i kontrakten for å dokumentere hva partene har avtalt.

    Ved utarbeidelsen av kontraktsstandardene har dert vært forutsatt at de skal anvendes uten andre endringer eller avvik enn det standardene selv åpner for, bortsett fra de som er nødvendige på grunn av spesielle forhold ved det enkelte prosjekt. Likevel har større offentlige byggherrer og noen andre utarbeidet egne standarder med standardiserte avvik fra kontraktsstandardene.

    «Møtereferat, korrespondanse mv bør vedlegges eller refereres til i kontrakten for å dokumentere hva partene har avtalt.»

    3.  Utførelsesentreprise versus totalentreprise


    Det avgjørende skillet mellom utførelsesentreprise og totalentreprise er hvem av partene, byggherren eller entreprenøren, som har prosjekteringsansvaret. Normalt vil byggherren ha utarbeidet mer eller mindre grundige tegninger, beskrivelser og beregninger av bygget før kontraktsinngåelse, ofte som grunnlag for søknad om rammetillatelse. Ved kontraktsinngåelsen foreligger det således planer for prosjektet. Slike planer omtales som byggherrens prosjektering og er utført av byggherrens rådgivere, arkitekt eller andre konsulenter. Der byggherren beholder denne staben og forestår detaljprosjektering, foreligger en utførelsesentreprise (NS-8405 og NS-8406). Byggherren har da ansvaret for feil ved prosjekteringen.

    Ved totalentreprise overtar derimot entreprenøren hele eller vesentlige deler av prosjekteringen og gjennomfører denne selv eller med egne rådgivere. Risiko knyttet til prosjekteringen flyttes dermed fra byggherren til entreprenøren, hvilket normalt gir en høyere pris for entreprisen. På den annen side slipper byggherren i stor grad å måtte forholde seg til mulig kompliserte grensesnitt mellom prosjektering og utførelse.

    Man sier gjerne at i en totalentreprise er funksjonen det sentrale, og at entreprenøren kan velge utførelsesmetode og materialvalg. Men entreprenøren er bundet av kontraktens bestemmelser om spesifisering av leveransen, materialvalg osv der dette er angitt i kontrakten. Og også ved totalentreprise har byggherren rett til å pålegge entreprenøren å utføre endringer eller tilleggsarbeider innenfor kontraktens bestemmelser.

    4.  Nærmere om de enkelte standardene


    4.1  NS 8405 Norsk bygge- og anleggskontrakt

    NS 8405 er den alminnelige standarden for utførelsesentreprise. Entreprenøren skal her utføre arbeidene i henhold til byggherrens prosjektering. Standarden inneholder detaljerte regler om varsling for å kunne kreve endring av pris eller leveringstidspunkt. Gjennom varslingsreglene pålegges både byggherren og entreprenøren en plikt til å reagere. Overholdes ikke varslingsreglene kan det medføre at parten mister rettigheter han ellers ville ha hatt. Standarden har videre viktige regler knyttet til partenes ytelser, vederlag og betaling, overtagelse og sluttoppgjør samt ansvar for feil og mangler.

    4.2  NS 8406 Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt

    NS 8406 er også beregnet for utførelsesentreprise. Denne entreprisen er enklere og er ment for mindre omfattende prosjekter. Den har også mindre strenge regler for tap av krav ved forsømt varsling.

    4.3  NS 8415 Norsk underentreprisekontrakt vedrørende utførelse av bygge- og anleggsarbeider

    NS 8415 er en standard for underentreprisekontrakt, hvor underentreprenøren påtar seg å oppfylle en del av forpliktelsene som hovedentreprenøren har påtatt seg å oppfylle for byggherren. Rollefordelingen mellom hovedentreprenøren og underentreprenøren ligner relasjonene mellom byggherren og hovedentreprenøren med noe tilpasning for underentreprisen. Denne standarden inneholder tilsvarende regelsett for varsling, som partene må være klar over.

    4.4  NS 8416 – Forenklet Norsk underentreprisekontrakt vedrørende utførelse av bygge- og anleggsarbeider.

    NS 8416 er knyttet til NS 8406, nevnt ovenfor. Kontrakten bør normalt benyttes på mindre omfattende prosjekter. Selv om kontrakts­reguleringen er mindre streng er det viktig at partene setter seg godt inn i bestemmelsene.

    4.5  NS 8407 Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser

    NS 8407 har til formål å regulere kontraktsforholdet der en entreprenør påtar seg hele eller vesentlige deler av prosjekteringen og utførelsen av et bygg- eller anleggsarbeid. Entreprenøren får normalt et helhetlig ansvar for utførelsen innenfor kontraktens spesifikasjoner, beskrivelser m.v. Dette vil normalt innebære at totalentreprenøren har påtatt seg å bygge videre på byggherrens prosjektering med de føringer kontrakten måtte gi. Man ser noen ganger at entreprenøren overtar risikoen eller ansvaret også for byggherrens egen prosjektering. Dette bør bare avtales hvor totalentreprenøren faktisk er i stand til å ta den risikoen han påtar seg for eksempel for grunnforhold eller andre premisser for prosjektet.

    4.6  NS 8417 – Alminnelige kontraktbestemmelser for totalunderentrepriser

    Standarden har til formål å regulere kontraktsforholdet der en underentreprenør påtar seg hele eller deler av prosjekteringen og utførelsen av en del av et bygg – og anleggsarbeid. Det er således ingen motsetning i at en underentreprise kan inneholde prosjekteringsansvar. Dette kan være naturlig ved en underentreprise innen tekniske fag, men kan også benyttes ved andre underentrepriser.

    5.  Konsulentstandarder


    Det foreligger særskilte standarder for arkitekt- og konsulenttjenester, som:

    NS 8401 – Alminnelige kontraktsbestemmelser for prosjekteringsoppdrag

    NS 8402 – Alminnelige bestemmelser for rådgivningsoppdrag honorert etter medgått tid

    NS 8403 – Alminnelige kontraktsbestemmelser for byggelederoppdrag

    Standardene inneholder en utfyllende regulering av partenes forpliktelser og ansvaret for oppdraget. Videre har standardene bestemmelser om når konsulenten kan holdes ansvarlig for tap som skyldes feil ved hans arbeid. Endelig nevnes at standarden har en ansvarsbegrensning som konsulenten forutsettes å ha forsikringsdekning for.

    6.  Avsluttende bemerkninger


    Det vil ofte være byggherren som velger hvilket kontraktsformat som skal anvendes. Men begge parter bør sette seg godt inn i den anvendte standarden slik at man har oversikt over hva partene kan kreve av hverandre. Av spesiell praktisk betydning er varslingsreglene for endringer og tillegg, som ofte overses eller slurves med, men som kan være avgjørende for økonomien i prosjektet. Det er også grunn til å nevne særskilt reglene knyttet til avregning og betaling.

    Endelig minner vi om viktigheten av kontraktens beskrivelse av arbeidet, som er avgjørende for hvilke ytelser man har påtatt seg som entreprenør og hvilke forventninger byggherren er berettiget til.


    Christina Moestue
    Partner | Advokat
    Karoline Røvik Zeiner
    Partner | Advokat
    Pål Gude Gudesen
    Partner | Advokat
    Carl Bore
    Partner | Advokat (H)
    Christian Bugge
    Partner | Advokat

    Se hele teamet