Kjøp og salg av bolig

Eiendomsmegling er mellommannsvirksomhet. Salg av eiendom og formidling av leieobjekter via en mellommann reguleres av loven, og slik virksomhet er underlagt strenge krav og krever konsesjon og særskilt sikkerhetsstillelse.

Dalan Advokatfirma DA har kompetanse hva gjelder de krav som gjelder for organiseringen og driften av eiendomsmeglingsvirksomhet og kan rådgi foretak og eiendomsmeglere hva gjelder virksomhetskravene.

Om megleren har konsesjon kan sjekkes på Finanstilsynets hjemmeside under fanen «Konsesjon».

Direkte salg av egen eiendom er derimot ikke mellommannsvirksomhet. Salg direkte fra eieren av en eiendom for eksempel fra en utbygger, fra selger selv eller fra et dødsbo, faller ikke inn under loven.

Formidling av utleie av eiendom til fritidsformål eller formidling av rom i hotell eller lignende omfattes heller ikke av loven.

Loven har strenge regler om beskyttelse av forbrukere. Man regnes som forbruker dersom man er en fysisk person som gir et oppdrag til megleren, og ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.  Ved andre oppdrag enn forbrukeroppdrag kan loven fravikes på flere punkter.

Finanstilsynet fører tilsyn med eiendomsmeglingsvirksomhet.

Eiendomsmeglere skal opptre i samsvar med god meglerskikk

Eiendomsmeglerens virksomhet er regulert i lov og forskrift om eiendomsmegling.

Det er kun de som har eiendomsmeglerbrev, eller er jurister som har tillatelse fra Finanstilsynet og advokater som i hovedsak har rett til å benytte tittelen «eiendomsmegler» og kan påta seg oppdrag. Disse personene kalles  «ansvarlige meglere», og det følger av loven at de selv må utføre de vesentligste elementene i meglingen. Videre plikter de å sørge for at oppdragene utføres i samsvar med god meglerskikk.

Det er kun den som er ansvarlig megler på saken som har lov til å inngå oppdragsavtale, besiktige og undersøke eiendommen, gi opplysninger og råd som kan være av betydning for handelen, avholde budrunde og avholde kontraktsmøte.

Ansvarlig megler kan få bistand av visse medhjelpere. En godkjent medhjelper må ha bestått en særskilt medhjelper eksamen jfr loven § 4-4 og kan da f.eks innhente opplysninger til bruk i salgsoppgaven, forestå visningen og lage utkast til kontrakt og andre dokumenter. Ansvarlig megler har imidlertid ansvaret for oppdraget og må instruere, kontrollere og godkjenne medhjelperens arbeid.

En eiendomsmegler har omsorg for begge parter i handelen og må ikke opptre på en slik måte at tilliten til eiendomsmegleres integritet og uavhengighet kan svekkes. Dette innebærer blant annet at en eiendomsmegler ikke kan kjøpe eller selge egen eller nærståendes eiendom gjennom eget foretak eller være aktør på eiendomsmarkedet på annen måte enn som megler.

En eiendomsmegler skal være en nøytral og uhildet mellommann.

Når man kontakter en eiendomsmegler så skal denne skrive en oppdragsavtale som inneholder all den informasjonen som følger av lov om eiendomsmegling § 6-4. Oppdraget kan ikke ha en varighet ut over 6 måneder, men det kan fornyes skriftlig. Dersom eiendommen selges i oppdragsperioden uten meglerens direkte medvirkning kan megleren ha krav på avtalt vederlag.

Et oppdrag kan sies opp når som helst. Megleren vil da ha krav på et rimelig vederlag for utført arbeide og dekning av utleggene.

Megleren skal sørge for at kjøperen får den informasjon om eiendommen som kjøperen kan forvente å få etter reglene i bustadoppføringsloven og avhendingsloven før bud inngis. Dersom megleren ikke har innhentet eller kontrollert disse opplysningene før bud inngis må megleren skriftlig orientere om dette.

Megleren skal alltid lage en salgsoppgave som inneholder alle de lovpålagte opplysningene se § 6-7, bortsett fra i de tilfeller der det foreligger en oppdragsavtale som er begrenset til å gjennomføre et allerede avtalt kjøp.

Megleren skal også opprette en skriftlig kontrakt og besørge utferdigelse og tinglysing av skjøte og det økonomiske oppgjøret.

Megleren har et selvstendig ansvar for at dokumentavgift og tinglysingsgebyrer blir betalt til det offentlige.

Megleren har også en plikt til å påse at skjøte er tinglyst før selger får tilgang til kjøpesummen.

Reglene om budgivning finnes i forskrift til lov om eiendomsmegling.

Megleren skal legge til rette for en forsvarlig gjennomføring av budrundene. Dette innebærer at megler må styre partene slik at bud og eventuelle motbud gis med tilstrekkelig lange frister så langt megler kan. I forbrukerforhold skal megleren ikke formidle bud med kortere frist enn til kl. 12 første arbeidsdag etter siste annonserte visning. Videre skal megler kun formidle skriftlige bud.

Den som får tilslaget og blir kjøper av eiendommen skal få kopi av budjournalen så snart handelen er inngått. Andre budgivere kan be om å få en anonymisert utskrift av journalen etter at eiendommen er solgt.

Selv om en eiendomsmegler har fått et oppdrag og handelen i utgangspunktet skal skje gjennom denne, hender det at budgivere gir sitt bud direkte til selger, og ikke til megler. Det er avtaleloven som regulerer avtaleinngåelse direkte mellom kjøper og selger, og eiendommen blir solgt dersom selger aksepterer et slikt bud. Lov om eiendomsmegling regulerer kun mellommannens rolle.

En eiendomsmegler har et eget erstatningsansvar etter de ulovfestede reglene om erstatningsansvar i og utenfor kontrakt.

For at megleren skal komme i ansvar må megleren har opptrådt uaktsomt og uaktsomheten må ha påført et tap. Tapet må også være påregnelig.

Dersom megler bryter noen av de klare lovbestemte pliktene skal det lite til før kravet til uaktsomhet er oppfylt. Spørsmålet da blir gjerne om feilen har ført til et tap eller ikke.

Det er ingen reklamasjonsfrist – men man bør klage skriftlig til megler med det samme man mener at en feil megler har ansvaret for er begått. Eventuelle krav man måtte ha mot en megler foreldes tre år etter at man ble kjent med eller burde blitt kjent med kravet og at megler var ansvarlig for dette.

Det finnes også en klagenemnd opprettet i samarbeide mellom bransjen og Forbrukerrådet;  Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, som man kan klage til. En klage dit vil også avbryte foreldelse.

Alternativt kan man ta ut forliksklage eller stevning for å avbryte foreldelse.

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg, bytte og gave av fast eiendom. Kjøp av selveiet eiendom, fritidseiendom, eierseksjoner, andelsleiligheter, tomt og festet tomt faller inn under loven.

Avhendingsloven gir regler om kjøpers og selgers plikter ved slik avhendelse. Loven regulerer avhendelse mellom profesjonelle, mellom profesjonell og privat part og mellom private personer.

Ved salg til kjøper som skal bruke eiendommen personlig med familie, husstand ell regnes kjøpet som et forbrukerkjøp og kjøperen får et særlig vern. I slike tilfelle kan man ikke gyldig avtale noe som gir kjøperen et dårligere vern enn det som følger av lovens bestemmelser. Ved andre salg kan man derimot avtale seg bort fra en rekke av de «tvingende reglene» i loven.

Dersom boligen eller hytta ikke er ferdig oppført på salgstidspunktet (ved bud/aksept) gjelder ikke avhendingsloven, men derimot bustadoppføringsloven.

Les mer om Avhendingsloven.