Leiekontrakten er hjørnesteinen i et kjøp eller salg av næringseiendom, et eiendomsutviklingsprosjekt og ved verdsetting av næringseiendom. Det er avgjørende å ha et bevisst forhold til leiekontraktene og deres innhold, både for å tilpasse de rettslige reguleringene i kontrakten til den konkrete eiendommen og eiendommens forutsetninger, samt for å redusere risikoen for tvister og tilrettelegge for en realisering av eiendomsverdiene.
Vi bistår med utarbeidelse av kontrakter på både norsk og engelsk, samt tilpasning av kontrakter utfra forutsetningene i det konkrete leieforhold.
Det er etter hvert en relativt utstrakt bruk av standardkontrakter i bransjen, og det er Norsk Eiendom som forvalter disse kontraktene. Det kan ofte være fornuftig å benytte standardkontraktene da eventuelle rettslige uklarheter i større grad vil bli avklart gjennom rettspraksis, og dermed kunne redusere omfanget av tvister.
I den grad det benyttes bransjestandarder uten tilpasninger, vil det fremdeles ofte være behov for å «skreddersy» opsjoner og øvrige tilpasninger i leiekontrakten. Dette er særlig aktuelt blant annet ved inngåelse av kontrakter på eiendommer under utvikling. Det kan i slike situasjoner være nødvendig å regulere forbehold i kontrakten knyttet til de nødvendige offentlige tillatelser, samt eventuell forsinket overtakelse som følge av forhold i totalentreprisen.
En sentral mekanisme i leiekontrakter i næringsleieforhold er fravikelsen av husleielovens preseptoriske regler. Husleieloven § 1-2 angir at loven ved avtale kan fravikes ved leie av lokale, med unntak av enkelte bestemmelser. Bestemmelsene i husleieloven kan fravikes både ved å eksplisitt fravike enkeltbestemmelser, samt ved å regulere forhold mellom partene annerledes enn husleielovens hovedregel.
Et sentralt eksempel på sistnevnte er fordelingen av ansvar for vedlikehold og utskiftinger i næringsleieforhold. Grensen mellom leietaker og utleiers ansvar har i lang tid vært at utleier har ansvar for utvendig bygningsmessig vedlikehold, og leietaker har ansvar for innvendig vedlikehold. På tross av at dette kan fremstå som et klart skille mellom de ulike forpliktelsene, byr ofte problemstillingen på uenigheter i praksis. Et eksempel er der utskifting av en teknisk innretning påhviler utleier, men leietaker har vedlikeholdsplikten Det kan da oppstå spørsmål om leietaker har oppfylt sin vedlikeholdsplikt eller om det har oppstått et førtidig behov for utskifting som følge av manglende vedlikehold.
I ethvert næringsleieforhold vil leietaker ved siden av leien betale sin andel av felleskostnader. Andelen er normalt avhengig av øvrige leietakere i eiendommen, og dermed avhengig av leietakers forholdsmessig andel av de leide arealer i eiendommen. Eksempler på felleskostnader er kostnader til strøm og oppvarming, offentlige avgifter, eiendomsskatt, renhold mv.
Det vil normalt gis en ikke uttømmende liste over eksempler på kostnader som inngår i felleskostnadene, i et bilag til leiekontrakten. Et viktig premiss er nettopp at listen ikke er uttømmende, og hva som defineres som felleskostnader avgjøres av kontraktens bestemmelser.
