Odels- og åsetesrett

Lov om odelsretten og åsetesretten (odelslova) av 28.06.1974 nr. 58 gir bestemte arvinger fortrinnsrett til å overta en landbrukseiendom når eieren selger eiendommen eller dør.

Odelslova har regler om odelsrett og åsetesrett.

Odelslova hindrer at landbrukseiendommer går ut av familier og deles opp. Dette sikrer stabilitet for både slekten og næringen.

En eiendom anses som «odelsjord» når det er en landbrukseiendom med dyrkajord på minst 35 dekar eller produktiv skog på minst 500 dekar. Odelsrett får eieren (odlaren) når han har vært eier, med full eiendomsrett, i 20 år. Så snart eieren har oppnådd odel vil også hans etterkommere få odelsrett på eiendommen.

Dalan advokatfirma har lang tradisjon i å bistå kunder innenfor dette rettsområdet, noe som videreføres med stolthet.

I motsetning til tidligere rett (frem til 1975), kan det ikke lengre oppstå odel i eiendommer som eies i sameie mellom flere personer. Så hvis en eiendom overtas/eies i sameie, vil den som et utgangspunkt være odelsfri. Det finnes imidlertid enkelte unntak, herunder at odelsrett til sameiepart etablert før 1975 fremdeles kan være i behold. Videre vil sameie mellom ektefeller og samboere som sammen har oppnådd odelsrett (samodling) fremdeles være odelseiendom.

Siden 2014 er kretsen av odelsberettige blitt snevret inn slik at det nå kun er barn og barnebarn som kan ha odelsrett til en eiendom. For barnebarna er det et tilleggsvilkår at besteforelderen må ha vært den siste som har eid hele eiendommen med odel.

Odelsrekkefølgen er slik at eldre søsken, med seg og sin linje, går foran yngre søsken. Dette innebærer at barn av den eldste i søskenflokken har bedre odelsrett enn sine tanter og onkler.

«Dette innebærer at barn av den eldste i søskenflokken har bedre odelsrett enn sine tanter og onkler.»

Ektefeller og samboere som sammen kjøper en eiendom (som ingen av dem har odelsrett til) kan oppnå odelsrett sammen, med lik prioritet. Men hvis en av partene fra før hadde odelsrett til eiendommen, vil dette hindre at ektefellen/samboeren kan få odelsrett.

Odelsrett kan gjøres gjeldende dersom odelseiendom overføres til en ny eier som har svakere odelsrett enn den som krever eiendommen løst til seg. Odelsrett kan også gjøres gjeldende mot avdødes dødsbo.

Frist for å gjøre odelsrett gjeldende er seks måneder etter at dokument (skjøte/hjemmelserklæring) som gir ny eier full eiendomsrett blir tinglyst. Det er verdt å merke seg at fristen løper selv om den odelsberettigede ikke er kjent med overdragelsen.

Åsetesrett er en som nevnt særskilt rett for livsarvinger (barn og barnebarn) til å overta eiendommen. Overtagelsen vil kunne kreves i forbindelse med skifteoppgjøret og livsarvingen overtar eiendommen til åsetestakst.

Dersom den best odelsberettigede ønsker å overta eiendom på odel, vil prisen ofte fastsettes ved odelstakst (eller åsetestakst dersom vilkårene for å kreve åsetesfradrag er tilstede). Slike takster holdes som rettslige skjønn, med en fagdommer og flere skjønnsmenn.

Ved en odelstakst skal verdien settes med utgangspunkt i en normal omsetningsverdi, men under forutsetning av at eiendommen i hovedsak skal benyttes til landbruk. En åsetestakst vil ha samme utgangspunkt for verdsettelsen, men hvor overtakelsesprisen skal være «rimelig etter dei tilhøva som ligg føre». I praksis innebærer en åsetestakst at den åsetesberettigede får et såkalt åsetesfradrag. Et slikt fradrag vil kunne variere fra null og opp til 30% av den fulle takstverdien.

Utgiftene som domstolen og motparten pådras ved en odelstakst skal som hovedregel betales av den som har begjært skjønnet. Dette gjelder også motpartens utgifter til advokat og andre sakkyndige. Kostnadene kan bli betydelige. Hvis taksten holdes som en skiftetakst i forbindelse med et dødsboskifte skal kostnadene som en hovedregel dekkes av boet.

Ofte vil partene være best tjent med å avklare spørsmål knyttet til odelsrett før en odelseiendom selges til andre enn den med best odel.