Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven

Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven med virkning fra 1. januar 2020 skal bidra til et bedre bomiljø i sameier og borettslag, samt hindre profesjonelle aktører å drive «leilighetshotell».

Skjerpet ervervsbegrensningen i eierseksjonssameier

Begrensningen i eierseksjonslovens § 23, som innebærer at ingen kan erverve flere enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, skjerpes ved at begrensningen nå også vil gjelde indirekte erverv.

Dagens regel har vært enkel å omgå ved at oppkjøp av seksjoner bl.a. har skjedd gjennom ulike aksjeselskap eller ved eierskap gjennom familiemedlemmer mv. Det har medført at ervervsbegrensningen har vært lite egnet til å forhindre eierinteresser på én hånd i samme eierseksjonssameie.

Personer og selskap som vil investere i boligseksjoner vil etter lovendringen i større grad måtte spre investeringene på flere eierseksjonssameier når ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23 nå også vil gjelde indirekte erverv.

Skjerpet ervervsbegrensning innebærer også en regulering av hva som skal regnes som indirekte erverv. Ny lovregel tar utgangspunkt i konsoliderings- og identifikasjonsreglene i aksjeloven. Aksjeloven § 1-3 og § 1-5 har nærmere bestemmelser om hvordan personer og selskaper skal identifiseres med hverandre ut ifra hvilken tilknytning eller innflytelse personen/selskapet har i forhold til andre personer/selskaper.

Iht. eierseksjonsloven § 23 tredje ledd kommer ikke ervervsbegrensningen til anvendelse dersom nærstående erverver eller dennes nærstående skal bruke seksjonen som egen bolig.

Nytt første, andre og tredje ledd i eierseksjonsloven § 23 vil nå lyde «Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Første ledd gjelder tilsvarende hvis et erverv av en boligseksjon eller av aksjer eller andeler i et selskap fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har slik tilknytning til hverandre: a) eierne er nærstående som nevnt i aksjeloven § 1-5 første ledd b) eierne er selskaper i samme konsern. Aksjeloven § 1-3 gjelder tilsvarende, likevel slik at det regnes som konsern også hvis morselskapet har en annen foretaksform enn aksjeselskap c) eierne er selskaper som en fysisk person alene eller sammen med nærstående har bestemmende innflytelse over. Aksjeloven §§ 1-5 og 1-3 gjelder tilsvarende. Annet ledd bokstav a er ikke til hinder for at en nærstående erverver en boligseksjon som den nærstående selv eller dennes nærstående skal bruke som egen bolig.»

Det understrekes at de nye reglene ikke skal ramme hel eller delvis overdragelse av selskap som lovlig er blitt eier av to eller flere seksjoner i et sameie. Aksjene i et eiendomsselskap som for eks. eier samtlige seksjoner i et sameie, for eks. for utleie, kan mao. fortsatt overdras uten å komme i strid med den nye bestemmelsen.

Kontroll og sanksjoner ved brudd på ervervsbegrensningen

Kontrollen hos Kartverket videreføres ved at det fylles ut egenerklæring i skjøte om at ervervet ikke strider mot ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23.

For å gjøre nye regler mer effektive kan styret iht. ny § 38 andre ledd uten varsel gi salgspålegg ved brudd på ervervsbegrensningen. Dersom det er selskap som har ervervet aksjer eller selskapsandeler i strid med ervervsbegrensningen kan styret pålegge selskapet å selge boligseksjonen eller boligseksjonene i den utstrekning det er nødvendig for å hindre eierskap i strid med § 23.

I tillegg fratas stemmeretten for boligseksjoner som er ervervet i strid med § 23. Slike seksjoner skal heller ikke tas med i beregningsgrunnlaget for flertallsavgjørelser. Dette følger av eierseksjonsloven ny § 52 andre ledd.

Korttidsutleie i eierseksjonssameier og borettslag

Korttidsutleie vil iht eierseksjonsloven § 24 nytt sjuende ledd ikke være tillatt i mer enn 90 døgn i løpet av ett år. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Dette kan fravikes i vedtektene ved at grensen på 90 døgn kan endres i intervallet 60 til 120 dager.

Begrensningen i korttidsutleie vil ikke gjelde sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger. Vedtatt endring i borettslagsloven går ut på adgang til korttidsutleie av egen bolig i inntil 30 dager per år. Dette er en oppmykning i forholdet til dagens regelverk som innebærer at andelseier må søke styret for godkjenning dersom andelseier ikke selv skal bo i boligen.

Det blir interessant å se hvordan disse bestemmelsene kommer til å virke i praksis. Det er neppe tvil om at håndheving av de nye reglene om korttidsutleie vil skape store utfordringer for styrene både i borettslag og eierseksjonssameier. Lovendringen innebærer bl.a ingen rapporteringsplikt for seksjonseier eller søknadsplikt for andelseier. Begrensningen gjelder videre kun i tilfelle hvor seksjonseier eller andelseier leier bort hele boligen, ikke dersom del av boligen brukes som egen bolig. Det er således vanskelig å se for seg hvordan et styre skal kunne føre effektiv kontroll med at reglene faktisk overholdes, både mht om hvor mange dager boligen har vært leid ut, og om seksjonseier eller andelseier i perioden har brukt del av boligen som egen bolig.