Stortinget vedtok 16. mai 2019 endringer i avhendingsloven. Endringene innebærer blant annet at selgeren ikke lenger skal kunne ta «som den er»-forbehold ved forbrukerkjøp, og det innføres et minstebeløp på kroner 10 000,- ved mangelskrav som kjøperen kan gjøre gjeldende mot selger. Endringene er ventet å tre i kraft sommeren 2020.
Ikke lenger «som den er»-forbehold
Såkalte «som den er»-/«as is»-forbehold benyttes ved de fleste bruktboligsalg i dag. Det vil i utgangspunktet bare foreligge en mangel i rettslig forstand hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente. Så lenge manglene som avdekkes ikke utgjør et vesentlig avvik vil det være en fordel for selgeren å vite minst mulig om boligen, slik at selgeren ikke kan holdes ansvarlig for brudd på opplysningsplikten.
Ny bestemmelse i Avhendingslova § 3-9 (2) ledd lyder : «Ved forbukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er»-atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad».
Stortingets hensikt bak regelen om at selgeren ikke lenger skal kunne ta «som den er»-forbehold ved forbrukerkjøp er å skape mer forutsigbarhet knyttet til boligkjøp, samt motvirke konflikter om lavere beløp. Skal vi tro Stortinget vil lovendringen medføre at selger oppfordres til å gi bedre og mer detaljert informasjon om boligen, og at kjøper på sin side derved vil oppleve kjøpet som tryggere.
Tryggere handel?
De foreslåtte endringene er imidlertid kritisert for å tilgodese kjøperen i for stor grad. At profesjonelle selgere ikke lenger skal ha muligheten til å ta et «som den er»-forbehold kan medføre store vanskeligheter i det praktiske liv fordi det sjelden er gjennomførbart å avdekke alle feil og mangler ved en bolig forut for salget. Dette gjelder selv om det stilles strengere krav til utarbeidelsen av boligens tilstandsrapporter.
Egenandel og fradrag ved mangler
Stortinget har i § 3-1 (4) ledd også vedtatt et minstebeløp på kroner 10 000,- ved mangler som kjøper selv må dekke. Beløpet gjelder for manglene samlet sett.
Det er uklart hvorvidt beløpsgrensen på 10 000,- for mangler som kjøperen må dekke vil bidra til færre konflikter mellom kjøper og selger – særlig med tanke på reklamasjonsreglene. I det praktiske liv vil mangler ved en bolig ofte avdekkes på ulike tidspunkt, og det er foreløpig uklart om kjøperen må reklamere på hver enkelt mangel med henblikk på egenandelen.
Spesifiserte forbehold?
Det presiseres i lovforslaget at de foreslåtte endringene ikke er til hinder for at det tas mer spesifiserte forbehold ved boligsalget. Loven sier imidlertid ikke noe nærmere om hva slags typer forbehold som vil omfattes. Det synes derfor i stor grad å være overlatt til domstolene å avgjøre hvilke typer mangler som etter den nye loven vil være spesifisert nok til at selgeren kan forsikre seg mot et mangelskrav samtidig som kjøperen får oppfylt sine forventninger til boligen.