Er du selger eller kjøper av en leiegård eller aksjer i et leiegårdsselskap?

I så tilfelle er det viktig å være oppmerksom på leiegårdsloven. Denne bør hensyntas før en eventuell transaksjon for å unngå økonomiske overraskelser.

Oppslag i media viser at Oslo kommune i 2019 har satt i gang undersøkelser på leiegårder som ikke er meldt til kommunalt forkjøp. Store eiendomsaktører er bedt om å besvare kommunen med en oversikt over leiegårder som er omsatt eller kjøpt i Oslo. Henvendelsene skulle besvares innen 1. april 2019 og det er spennende å se hvilke konsekvenser dette får for eiendomsaktørene som ikke har meldt forkjøp og også hvordan denne «jakten» og bevisstgjøringen vil påvirke fremtidige transaksjoner av leiegårder.

Kommunal forkjøpsrett

Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder («leiegårdsl.») gir kommunen forkjøpsrett ved overdragelse av leiegårder, det vil si utleieeiendom hvor mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og inneholder minst fem boliger. Loven gjelder i utgangspunktet kun for useksjonerte leiegårder, forutsatt at det ikke er tale om samleseksjoner for boliger som inneholder minst fem boliger. Forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende ved overføring av leiegård når erververen er eierens ektefelle​ eller i slekt med eieren eller eierens ektefelle i rett opp- eller nedstigende linje, eller i eierens eller ektefellens første sidelinje til og med barn av søsken.

Loven gjelder også ved salg av 50 % eller mer av aksjene/andelene i det selskapet som eier eiendommen og det er denne situasjonen som er hovedfokus i det følgende. Loven er også antatt å gjelde ved salg av aksjer i holdingselskaper som kontrollerer det eiendomsselskapet som eier eiendommen, jf. Rt-2008-96.

Inngås det avtale som faller under lovens anvendelsesområde, plikter kjøper og selger å gi kommunen skriftlig melding jf. leiegårdsl § 5. Kommunens frist for å utøve forkjøpsretten er fire måneder fra meldingen er mottatt.

Prisfastsettelsen – vederlaget ved bruk av forkjøpsretten

Gjør kommunen forkjøpsretten gjeldende må kommunen kjøpe leiegården til partenes avtalte pris. Ved salg av aksjer, eller dersom det foreligger gave eller gavesalg, er det imidlertid leiegårdens «omsetningsverdi» som skal legges til grunn jf. leiegårdsl. § 7 tredje ledd.

Det er omsetningsverdien på det avtalte overtakelsestidspunktet som er avgjørende, alternativt ett år etter at forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende dersom overtakelse er satt til et senere tidspunkt.

Partene blir ikke alltid enig om omsetningsverdien og saken må dermed bringes inn for retten som fastsetter verdien ved skjønn. Retten vil fastsette verdien med hjemmel i ekspropriasjonserstatningsloven § 5. Verdien skal fastsettes på grunnlag av «det som må reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal».

Momenter i vurdering er hvilken type eiendom det gjelder, hvor eiendommen ligger og den påregnelige utnyttelse som det erfaringsmessig er grunnlag for etter forholdene å stedet. Det blir en totalvurdering av hva en vanlig kjøper ville betalt og her er det relevant å se hen til eiendommer som det er naturlig å sammenligne med.

Konsekvenser av at transaksjonen faller inn under lovens anvendelsesområde

Grundige forhåndsundersøkelser og kunnskap om konsekvenser vil tjene alle parter i en slik aksjetransaksjon. Det vil skape en smidigere prosess og økonomiske overraskelser kan minimeres.

Med tanke på at omsetningsverdien kan være en annen enn den avtalte kan partene i den opprinnelige transaksjonen få en overraskelse. Prisen kommunen skal betale kan være både høyere og lavere enn den partene har avtalt.

Dersom forkjøpsretten er utløst som følge av overdragelse av aksjer eller selskapsandeler, overtas eiendommen fra selskapet. I så tilfelle kan skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap utløses for selskapet.

En annen ulempe er tiden. Det kan gå inntil 4 måneder fra tidspunktet hvor kommunen fikk melding, før kommunen fatter vedtak om å benytte forkjøpsretten.

Som nevnt kan det også oppstå uenighet om hvilken verdi som skal legges til grunn. Prisfastsettelse ved rettslig skjønn tar tid, og en avgjørelse kan ankes.

Avholdes skjønn har kommunen, hvis den ikke vil gjennomføre forkjøpet når skjønnet er blitt endelig, anledning til å fatte nytt vedtak innen fire uker om at erverv likevel ikke skal skje.

Fra tidspunktet hvor forkjøpsretten kan gjøres gjeldende, altså fra det tidspunkt kommunen fikk melding, kan heller ikke kjøper eller selger disponere rettslig over eiendommen uten kommunens samtykke. Det kan være en ulempe at de ikke kan foreta seksjonering, påhefte heftelser eller inngå nye leiekontrakter eller foreta andre rettslige disposisjoner. Disposisjonsforbudet stenger imidlertid ikke for tinglysning av skjøtet eller kjøpekontrakten i perioden. Selger og kjøper har også rett og plikt til å utøve nødvendig vedlikehold.

Kjøper og selger kan imidlertid kreve at kommunen erstatter husleietap som følge av disposisjonsforbudet.

Forhåndsregler, etterfølgende tiltak

Det er i tilfeller hvor en leiegård blir omsatt som en del av en aksjetransaksjon at det er særlig viktig å være i forkant. Grep i etterkant i de tilfellene hvor melding ikke er gitt er også å anbefale. I rene eiendomsoverdragelser til markedspris trer kommunen inn i samme kontrakt. I slike tilfeller vil det dermed ikke være like stor risiko for overraskelser for avtalepartene da vederlaget for eiendommen er fastsatt og prosessen vil være raskere og enklere.

Før kontrakten inngås – hva kan man gjøre?

Selger og kjøper bør på forhånd avklare hvem som har risikoen for eventuell prisendring og eventuell skatt som følge av dette.

Det kan være hensiktsmessig å fastsette overtakelsestidspunktet til et så sent tidspunkt at kommunen har rukket å fatte vedtak om forkjøpsretten. Forbehold om at kjøper ikke har plikt til å overta det selskapet dersom forkjøpsretten av eiendommen gjøres gjeldende, er også noe partene bør vurdere. Kjøper har i mange tilfeller ikke interesse av å overta et eiendomsselskap uten eiendommen.

Partene bør også avklare seg imellom hvem som skal overholde vedlikeholdsplikten frem til eventuell overskjøting til kommunen. Leiegårdsloven kan forstås slik at kommunen har en rett til å holde begge ansvarlig for dette, men hvem som i det konkrete tilfelle har ansvaret seg imellom må avgjøres av det interne forholdet mellom partene.

Transaksjon gjennomført – hva gjør partene om melding ikke er sendt?

Viser det seg at transaksjonen ikke er meldt til kommunen bør man så raskt som mulig melde denne.

Som kjøper av eiendommen bør man så overfor kommunen dokumentere godt hvorfor man mener eiendommen er solgt til markedspris på kjøpstidspunktet.

For det tilfelle at tidligere transaksjoner ikke er meldt vil kjøper overfor tidligere selger kunne påberope dette som en mangel, forutsatt at kjøper ikke ble opplyst om dette.

Kan kommunens forkjøpsrett falle bort?

Leiegårdsloven har ingen regler om bortfall av kommunens forkjøpsrett utover nevnte firemåneders-frist. Er melding sendt kommunen har kommunen fire måneder på å fatte vedtak om å nytte forkjøpsretten. Er vedtak ikke fattet innen fristen, er det for sent å benytte retten.

Enkelte har gitt uttrykk for at kommunens forkjøpsrett også kan bortfalle ved foreldelse. Dette kan for det første gjelde der kommunen innen fristen har besluttet å kjøpe eiendommen i kraft av forkjøpsretten. Er erverv ikke funnet sted innen tre år etter avtale som utløste forkjøpsretten ble inngått har det vært hevdet at retten er falt bort ved foreldelse. I praksis kommer imidlertid dette neppe på spissen all den tid kommunen er gitt en frist på fire måneder til å fatte et vedtak og videre en frist på ytterligere seks uker til å begjære skjønn ved uenighet om pris.

Det har også vært hevdet at retten til å gjøre forkjøpsrett gjeldene er gjenstand for foreldelse i de tilfeller kommunen ikke har mottatt melding om transaksjonen. Tanken synes å være at retten til å utøve forkjøpsretten etter en ikke-meldt transaksjon er en ‘‘fordring’’ som er gjenstand for foreldelse. Fristen løper i så fall fra da retten tidligst kunne vært gjort gjeldende. Foreldelsesfristen er i utgangspunktet tre år, men begynner etter foreldelsesloven § 10 først å løpe når fordringshaveren, det vil si kommunen, ble kjent med eller burde blitt kjent med forholdet som ga opphav til forkjøpsretten. Etter utløpet av de nevnte tre år, er foreldelsesfristen ett år fra kommunen fikk eller burde fått denne kunnskapen. For det tilfelle at bestemmelsen kan anvendes utvides fristen med inntil 10 år, det vil si foreldelsesfristen kan bli inntil 13 år totalt. Oppfatningen er altså at kommunen også kan miste sin forkjøpsrett ved en ikke meldt-transaksjon, men først etter at den utvidede fristen er oversittet. Det har også vært hevdet at kommunen ved f.eks innkreving av skatt og avgifter, tinglysning av erverv osv har fått tilstrekkelig kunnskap om transaksjonen.

Synspunktet er etter min mening tvilsomt. Kommunen kan først gjøre sin rett gjeldene når de får melding om forholdet, i prinsippet uansett hvor lang tid det er gått siden transaksjonen. Det er ikke opplagt at kommunes forkjøpsrett for en ikke-meldt transaksjon kan anses som en fordring som foreldes etter foreldelseslovens regler. Det kan likevel spørres om kommunen kan gjøre forkjøpsretten gjeldene i ubegrenset tid etter en ikke-meldt transaksjon. Dette tas imidlertid ikke opp her.