Lukk meny
Arbeidsområder » Fast eiendom

Ekspropriasjon og skjønn

Ekspropriasjon er et tvangsinngrep der eksproprianten, normalt det offentlige, for eksempel Statens vegvesen eller Bane NOR, må erverve eiendom for å gjennomføre en vei- / jernbane­utbygging. Den som skal erverve grunnen kalles ekspropriant.

Ekspropriasjon krever at den som vil gjennomføre ekspropriasjonen har en lovhjemmel for ekspropriasjonsinngrepet. Normalt vil en ekspropriasjon ha utgangspunkt i en reguleringsplan. Bestemmelsene om gjennomføring av ekspropriasjonen finner man da i plan- og bygningsloven. Videre finnes det en særskilt ekspropriasjonslov, oreigningsloven, som inneholder hjemmel for ekspropriasjon til en rekke formål, for eksempel skoler, barnehager, kirker osv. Det finnes også særlovgivning på enkelte områder som gir rett til ekspropriasjon, for eksempel vassdrags­regulerings­loven og energiloven. I de fleste tilfeller er det det offentlige – stat eller kommune – som er eksproprianter. På enkelte områder vil det imidlertid også kunne eksproprieres av private, for eksempel til vei-/fellesadkomster samt vann og avløp.

Der en eiendom blir båndlagt, for eksempel at eiendommen ligger innenfor hundremeters­beltet fra sjø, eller at det er lagt ut som grøntområde, kalles det en rådighetsinnskrenkning. Dersom det ikke gjennomføres ekspropriasjon vil man normalt heller ikke ha krav på erstatning for denne type båndleggelse.

Vi vil i det videre holde rådighetsinnskrenkninger utenfor.

Videre nevnes det at også særskilte rettigheter/servitutter kan eksproprieres. I det videre vil vi kun behandle ekspropriasjon av eiendom eller deler av eiendom.

Gangen i en ekspropriasjonssak

Når det er vedtatt en reguleringsplan, for eksempel for en ny veitrasé, er dette grunnlag for å gå videre med en ekspropriasjonssak. Eksproprianten kan da søke om ekspropriasjonstillatelse. Når slik tillatelse foreligger, vil selve ekspropriasjons­saken kunne starte. Prosessen starter opp ved at eksproprianten tar ut en skjønnsbegjæring for den lokale tingrett. Parallelt med dette vil eksproprianten vanligvis også søke om forhåndstiltredelse, dvs. adgang til å tiltre arealene selv om erstatning ikke er fastsatt.

Parallelt med den formelle ekspropriasjonsprosessen vil det (vanligvis) være forhandlinger mellom eksproprianten og de berørte grunneiere. Slike forhandlinger vil normalt starte når reguleringsplanen er endelig vedtatt.

Dersom partene ikke blir enige om erstatningen, fastsettes denne av skjønnsretten. Skjønnsretten er en del av tingretten, men prosessen går etter en egen lov. Skjønnsretten bestå av en fagdommer og fire (i enkelte saker to) skjønnsrettsmedlemmer. Disse trekkes fra et utvalg. Dersom det er behov for særskilt kompetanse kan retten oppnevne medlemmer med slik kompetanse, f.eks. eiendomsmegler, der saken gjelder avståelse av boligeiendom.

Eksproprianten er ansvarlig for alle omkostningene for skjønnsretten herunder grunneiernes omkostninger til juridisk og annen nødvendig bistand, jf. også under.

Dersom en av partene er misfornøyd med den fastsatte erstatningen i skjønnsretten kan vedkommende kreve overskjønn (som tilsvarer anke til lagmannsretten i ordinære saker for domstolene).

Der eksproprianten begjærer overskjønn må denne også betale alle omkostningene for overskjønnet. Dersom det er grunneier som begjærer overskjønn, vil det være en vurdering av hvem som må betale omkostningene, og der vil et sentralt poeng være om erstatningen ble høyere eller lavere enn i skjønnet for tingretten.

Nærmere om ekspropriasjonserstatning

Utgangspunktet for erstatning ved ekspropriasjon finner man i Grunnlovens § 105, der det heter at man ved tvungen avståelse av eiendom har krav på full erstatning. Det finnes også en særlov; Ekspropriasjonserstatningsloven av 1984. Denne gir nærmere regler om hvordan erstatningen skal fastsettes.

Det er kun det økonomisk tapet man har krav på å få erstattet. Det er ingen regler i norsk ekspropriasjonsrett om å få erstatning for tort og svie. Imidlertid skal erstatningen både dekke avståelse av grunn og de ulemper man evt. blir påført av prosjektet. Erstatningen kan fastsettes enten etter salgsverdi eller bruksverdi. Salgsverdi er mest aktuelt der det er snakk om avståelse av boligtomter og hele eiendommer. Erstatningen skal da i utgangspunktet fastsettes etter det såkalte differanseprinsippet – dvs. forskjellen mellom eiendommens verdi før og etter inngrepet. Dersom inngrepet er så omfattende at man f.eks. mister en utbyggingsmulighet for eiendommen, skal denne utbyggingsmuligheten erstattes.

For å få ulempeserstatning må normalt ulempen være av vesentlig karakter. Såkalte «alminnelige ulemper» som en vei fører med seg, vil man normalt ikke få erstatning for. Det er imidlertid slik at for eksempel Statens vegvesen likevel vil gjøre nødvendige støytiltak slik at støyen ikke overstiger grenseverdiene i de forskrifter som gjelder på området. Dersom en eiendom blir utsatt for så mye støy at den ikke lar seg støyskjerme, vil eiendommen bli innløst.

Der det gjelder innløsning av bolig der noen bebor eiendommen, vil man ha krav på  gjenervervserstatning. Det vil si at den erstatning man får skal gjøre det mulig å kjøpe en noenlunde tilsvarende bolig som det man har fra før. Momenter i denne forbindelse vil være strøket boligen ligger i, avstand til skole / barnehage, alder og størrelse på huset etc. Man har imidlertid ikke krav på nøyaktig det samme man hadde tidligere, man må for eksempel tåle å ha en mindre tomt eller et mindre hus dersom funksjonene er noenlunde de samme.

Ved avståelse av næringsarealer, for eksempel dyrka mark eller skog, skal normalt den såkalte bruksverdien legges til grunn. Det vil si at man har krav på å få erstattet det tap man har i næring i form av en engangsutbetaling. Også ved en bruksverdierstatning kan det være aktuelt å gi ulempeserstatning som følge av for eksempel at en jordbrukseiendom blir vanskeligere å drive etter at inngrepet er gjennomført.

En skjønnsrett kan (med noen få unntak bl.a etter vassdragsreguleringsloven) kun fastsette en pengeerstatning. Retten kan f.eks. ikke pålegge eksproprianten å gjøre tiltak for å begrense virkningen av inngrepet.

I en forhandlingssituasjon kan eksproprianten være villig til å gjøre tiltak som en del av erstatningen.

Andre forhold

I forbindelse med ekspropriasjonsvedtaket har man normalt krav på å få dekket juridisk bistand i henhold til oreigningslovens § 15. Når det gjelder behandlingen i skjønnsretten, vil man ha krav på å få dekket juridisk og evt. annen nødvendig bistand fra og med skjønns­begjæringen sendes inn til retten. Det understrekes at det i loven heter nødvendig bistand, det vil for eksempel si at partene er nødt til å samles om én eller to advokater, avhengig av hvor mange som er berørt i saken. Normalt vil også eksproprianten akseptere å dekke saksomkostninger til juridisk og teknisk bistand i forbindelse med forhandlinger for å komme frem til en avtale.

Social Media Auto Publish Powered By : XYZScripts.com