Lukk meny
Arbeidsområder » Fast eiendom

Husleie

Hva er leierett?

Husleieloven av 1999 regulerer leie av husrom og leie av lokaler, det vil si bruksrett mot vederlag. Loven regulerer ikke utleie av enkeltrom i hotell, herberge el.l. Loven regulerer heller ikke bruksretten andelseiere har i borettslag.

Ved utleie av husrom er lovens bestemmelser tvingende med mindre det følger av loven selv at partene kan avtale andre løsninger enn lovens. Avtaler i strid med tvingende bestemmelser blir ugyldige så langt motstriden rekker.

Ved utleie av lokaler til næringsvirksomhet åpner loven derimot opp i stor grad for at partene kan avtale avvikende løsninger.

Valget av kontrakt

Det må tas stilling til om kontrakten skal gjelde en bestemt periode – tidsbestemt kontrakt, eller om man skal inngå en avtale som er tidsubestemt, dvs. at leieforholdet løper inntil det blir sagt opp av en av partene.

En tidsbestemt kontrakt kan kombineres med en rett til å si opp kontrakten. Det er vanlig med tre måneders gjensidig oppsigelse regnet fra utløpet av den måned oppsigelsen ble sendt. Andre løsninger må evt. avtales konkret.

En tidsbestemt kontrakt kan som utgangspunkt ikke være kortere enn 3 år, men dersom utleier leier ut en del av den boligen utleier selv bor i kan minstetiden være på 1 år.

Det kan i visse tilfeller også avtales kortere leietid enn ett år, men da må årsaken fremgå av kontrakten og den opplyste årsaken må være reell, se husleieloven § 9-3, første ledd punkt a og b.

Leier man ut et rom i en bolig – et uselvstendig leieobjekt, dvs. uten egen inngang, eget bad og eget kjøkken – er oppsigelsestiden 1 måned.

Loven snakker ikke om hybler – det avgjørende er om det er en selvstendig boenhet eller ikke. Det er ikke lenger noen fordel for utleier å leie ut møblert.

Oppsigelse

En leietaker behøver ikke å begrunne sin oppsigelse. Oppsigelsen bør være skriftlig og evt. sendes rekommandert av bevishensyn. Utleier kan imidlertid bare si opp leietakeren av de årsaker loven åpner for, og oppsigelsen må være saklig og rimelig. Utleier må også oppfylle formkravene ved oppsigelse, se husleieloven § 9-7. Følges ikke disse er utleiers oppsigelse ugyldig. Leietakeren kan protestere på oppsigelsen innen 1 måned etter at oppsigelsen er mottatt. Med bakgrunn i disse reglene benyttes ofte tidsbestemte kontrakter. Når en tidsbestemt kontrakt løper ut opphører leieforholdet uten videre. Hvis leietakeren ikke flytter ut av seg selv må utleier sende flyttevarsel innen 3 måneder. Gjør utleier ikke dette går den tidsbestemte kontrakten over til å bli en løpende/tidsubestemt kontrakt.

Leien

Leien skal settes til et bestemt beløp. Det er kun adgang til å avtale at leietaker skal dekke strøm/brensel i tillegg. Det betyr at offentlige avgifter, fellesutgiftene i sameiet/borettslaget etc må være bakt inn i leiebeløpet i forbrukerforhold. Det bør følge av kontrakten at leietakeren skal ha egen innboforsikring, og det kan kreves at det fremlegges forsikringsbevis.

Overtakelsen av leieobjektet

På dato for overtakelse bør depositum allerede være satt inn på en særskilt depositumskonto i samme bank som leieinnbetalingene skal gjøres til. Dette vil gjøre det enklere å få ut depositumet dersom vilkårene for utbetaling er oppfylt. Depositumspenger må kun settes inn på en depositumskonto. Leietaker kan kreve irregulære depositum tilbakebetalt. Utleier skal betale gebyret for opprettelse.

Det bør lages en innflyttingsprotokoll hvor skader, gjenstander i leiligheten og manglende vask etc anmerkes. Protokollen må dateres og signeres av begge parter. Uenighet bør fremgå av protokollen. Dersom leietaker oppdager feil/mangler etter overtakelsen må leietaker sende en skriftlig melding til utleier om dette snarest og senest innen ca. 14 dager etter at man ble oppmerksom på feilen.

Hvem har ansvaret for kontrakten?

Det er den eller de som signerer leiekontrakten som er forpliktet i henhold til kontrakten. Dersom det ikke er holdepunkter for annet vil hver av dem kunne saksøkes for det fulle kravet. Dette kan føre til problemer i kollektiv eller leiligheter som deles på flere; der det er utskiftinger av leietakere uten at kontrakten oppdateres. Nye leietakere bør ha egen kontrakt med utleier.

Vedlikehold

Partene kan fritt avtale hvem som skal utføre vedlikeholdet i løpet av leietiden, og hvordan. Hvis ingenting spesielt avtales reguleres dette av husleieloven § 5-3. Utgangpunktet er at leietakeren må utføre løpende alminnelig vedlikehold. Dersom det er nødvendig å skifte ut gjenstander som tilhører utleier må utleier sørge for dette.

Justering av leien i leietiden

Leien kan også bli justert i leietiden. Hver av partene kan kreve leien endret en gang i året i henhold til konsumprisindeksen, forutsatt at det er gitt en måneds skriftlig varsel. Loven har også en bestemmelse om regulering til «gjengs leie». Gjengs leie er snittet av de ulike leiene tilsvarende objekter leies ut for i det aktuelle området. Man skal se på både gamle og nye kontrakter.

Krav som følge av mangler

Dersom leieobjektet i løpet av leieperioden ikke lenger er i avtalt stand og det ikke skyldes leietakeren, vil leietakeren kunne ha krav på retting, avslag i leien eller i ytterste konsekvens å heve avtalen, jfr husleieloven § 5-7. I næringsforhold er det imidlertid ofte avtalt begrensninger i leietakers rettigheter i slike tilfelle. Leietakeren på sin side kan komme i erstatningsansvar for utleiers tap som følge av at leietaker ikke oppfyller kontrakten, jfr husleieloven § 5-8.

Dersom en av partene vesentlig misligholder kontrakten kan motparten få rett til å heve. En kontrakt som heves sies ikke opp. Heving skjer omgående.

Avslutningen av leieforholdet

Man er forpliktet til å betale leie helt frem til oppsigelsestidens utløp, evt. til avtalt utflyttingstidspunkt. Dersom leien ikke betales til avtalt tid over en periode, eller dersom to måneders leie er utestående, vil det være oppsigelsesgrunn.

Leiligheten må overleveres ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, og nøklene må tilbakeleveres. Det bør være en felles gjennomgang med leietaker og utleier også ved utflytting, og skader som ikke var der ved innflytting, manglende gjenstander og dårlig vask anmerkes. Leietaker har anledning til straks å tilby ny vask.

Dersom leietaker vil bestride oppsigelsen må det gjøres skriftlig innen 1 måned etter at oppsigelsen er mottatt. Utleier må i så fall ta ut søksmål / bringe saken inn for Husleietvistutvalget innen 3 måneder etter at leierens frist løp ut.

Dersom leietaker har misligholdt kontrakten kan utleier gjøre krav gjeldende overfor depositumsbanken. Leietaker vil da motta et varsel fra banken. Dersom leietakeren er uenig i kravet fra utleier må leietaker bringe saken inn for Husleietvistutvalget eller domstolene innen 1 måned etter at varselet ble mottatt. I motsatt fall vil banken betale ut til utleier.

Dersom leietakeren ikke flytter ut til avtalt tid, eller ikke betaler, kan utleier i henhold til de fleste kontrakter kreve tvangsfravikelse og/eller tvangsinndrivelse. Forut for dette må det sendes et varsel i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18.

Social Media Auto Publish Powered By : XYZScripts.com