Lukk meny
Arbeidsområder » Fast eiendom

Odels- og åsetesrett

Hva er en odelseiendom?

For at en eiendom skal kunne anses som «odelsjord» må den være en landbrukseiendom med dyrkajord på minst 35 dekar eller produktiv skog på minst 500 dekar. Odelsrett får eieren (odlaren) når han har vært eier, med full eiendomsrett, i 20 år. Så snart eieren har oppnådd odel vil også hans etterkommere få odelsrett på eiendommen.

I motsetning til tidligere rett (frem til 1975), kan det ikke lengre oppstå odel i eiendommer som eies i sameie mellom flere personer. Så hvis en eiendom overtas/eies i sameie, vil den som et utgangspunkt være odelsfri. Det finnes imidlertid enkelte unntak, herunder at odelsrett til sameiepart etablert før 1975 fremdeles kan være i behold. Videre vil sameie mellom ektefeller og samboere som sammen har oppnådd odelsrett (samodling) fremdeles være odelseiendom.

Hvem har odelsrett?

Siden 2014 er kretsen av odelsberettige blitt snevret inn slik at det nå kun er barn og barnebarn som kan ha odelsrett til en eiendom. For barnebarna er det et tilleggsvilkår at besteforelderen må ha vært den siste som har eid hele eiendommen med odel.

Odelsrekkefølgen er slik at eldre søsken, med seg og sin linje, går foran yngre søsken. Dette innebærer at barn av den eldste i søskenflokken har bedre odelsrett enn sine tanter og onkler.

Ektefeller og samboere som sammen kjøper en eiendom (som ingen av dem har odelsrett til) kan oppnå odelsrett sammen, med lik prioritet. Men hvis en av partene fra før hadde odelsrett til eiendommen, vil dette hindre at ektefellen/samboeren kan få odelsrett.

Når kan eiendom kreves løst på odel / åsete?

Odelsrett kan gjøres gjeldende dersom odelseiendom overføres til en ny eier som har svakere odelsrett enn den som krever eiendommen løst til seg. Odelsrett kan også gjøres gjeldende mot avdødes dødsbo.

Frist for å gjøre odelsrett gjeldende er seks måneder etter at dokument (skjøte / hjemmelserklæring) som gir ny eier full eiendomsrett blir tinglyst. Det er verdt å merke seg at fristen løper selv om den odelsberettigede ikke er kjent med overdragelsen.

Åsetesrett er en særskilt rett for livsarvinger (barn og barnebarn) til å overta eiendommen på arveskifte til åsetestakst.

Hva er odelstakst og åsetestakst?

Dersom den best odelsberettigede ønsker å overta eiendom på odel, vil prisen ofte fastsettes ved odelstakst (eller åsetestakst dersom vilkårene for å kreve åsetesfradrag er til stede). Slike takster holdes som rettslige skjønn, med en fagdommer og flere skjønnsmenn.

Ved en odelstakst skal verdien settes med utgangspunkt i en normal omsetningsverdi, men under forutsetning av at eiendommen i hovedsak skal benyttes til landbruk. En åsetestakst vil ha samme utgangspunkt for verdsettelsen, men hvor overtakelsesprisen skal være «rimelig etter dei tilhøva som ligg føre». I praksis innebærer en åsetestakst at den åsetesberettigede får et såkalt åsetesfradrag. Et slikt fradrag vil kunne variere fra null og opp til 30 % av den fulle takstverdien.

Utgiftene som domstolen og motparten pådras ved en odelstakst skal som hovedregel betales av den som har begjært skjønnet. Dette gjelder også motpartens utgifter til advokat og andre sakkyndige. Kostnadene kan bli betydelige. Hvis taksten holdes som en skiftetakst i forbindelse med et dødsboskifte skal kostnadene som hovedregel dekkes av boet.

Hvordan kan spørsmål om odelsrett løses uten rettslige tvister?

Ofte vil partene være best tjent med å avklare spørsmål knyttet til odelsrett før en odelseiendom selges til andre enn den med best odel. Partene kan f.eks. inngå skriftlig avtale om fraskrivelse av odelsrett. En annen variant kan være at dagens eier av eiendommen fremmer et tilbud til den best odelsberettigede etter reglene i odelsloven § 20. Dersom tilbudet er gitt i samsvar med loven, og den best odelsberettigede avslår, vil han ikke kunne løse eiendommen fra erververen dersom salg skjer på tilsvarende vilkår innen 2 år.

Avslutning

Rammene for denne fremstillingen er kun å belyse noen sentrale spørsmål knyttet til odels- og åsetesrett. Odelslovens regler er kompliserte, og det er lett å trå feil. Flere av våre advokater har solid erfaring i å bistå klienter i saker om odel- og åsetesrett, og kan gi kvalifisert bistand.

Social Media Auto Publish Powered By : XYZScripts.com