Lukk meny
Arbeidsområder » Fast eiendom

Tomtefeste

Hva er tomtefeste?

Med tomtefeste (eller bare feste) menes leie av grunn som leieren (festeren) bruker til å ha bygninger på. Grunneieren omtales i slike avtaleforhold som bortfester og leieavtalen benevnes ofte som en festeavtale eller festekontrakt. Det som skiller tomtefeste fra andre leieforhold er at festeren eier bygningen(e) mens tomten eies av bortfester.

Hva reguleres i tomtefesteloven?

Tomtefesteloven gir regler for alle typer festekontrakter, uavhengig av om tomten benyttes til bolighus, fritidshus, boligblokk, garasje, næringsbygg, lager osv. Reglene er imidlertid ikke like for alle typer festeforhold: Det er gitt særlige regler til vern av festere av tomt til bolighus og fritidshus. Disse vernereglene vil i mange tilfelle overstyre festekontrakten. For andre typer festeforhold (ikke bolig- og fritidshus) er utgangspunktet at lovens regler kun kommer til anvendelse dersom ikke annet følger av festekontrakten.

Hva regnes som feste til bolig- og fritidshus?

Avgrensningen mellom hva som er tomt til bolig- og fritidshus eller tomt til annet formål, f.eks. næringslokale, er ofte åpenbar, men ikke alltid. Bolighus kan være alt fra eneboliger til boligblokker. Avgjørende for om festet er til «bolig» eller ikke, vil være om formålet med tomten er å skaffe festeren egen bolig. Om festeren er en person, et sameie, et borettslag e.l., gjør ingen forskjell. Dersom formålet derimot er å skaffe festeren økonomisk utbytte, er dette ikke å anse som «feste til bolig». Tilsvarende vurdering – egen bruk/økonomisk utbytte – vil også gjelde for å avgjøre om en tomt er festet til fritidshus.

Dersom et bygg tjener flere formål, f.eks. en boligblokk med butikk i første etasje, vil det være hovedformålet som er avgjørende. Det er videre formålet slik det var da festet ble inngått som skal danne utgangspunkt for vurderingen. Dersom kontrakten ble inngått til boligformål vil dette formålet ikke endres som følge av at eieren leier ut sin bolig.

I festekontrakter inngått etter 2002 er det stilt krav i tomtefesteloven om at det skal opplyses i kontrakten om festet gjelder tomt til bolighus, fritidshus eller tomt til annet formål.

Hvor lenge varer en festekontrakt?

Her vil det være forskjell på om kontrakten gjelder bolig- og fritidshus eller tomt til annet formål.

Festekontrakter til bolig- og fritidshus inngått etter 2002 gjelder til de blir sagt opp av festeren. Kontrakter inngått før denne tid vil festeren ha rett til å forlenge når de utløper. Dette innebærer at alle – nye som gamle – festeforhold knyttet til bolig- og fritidshus løper så lenge festeren ikke selv ønsker å avslutte kontrakten.

Dersom festekontrakten gjelder andre formål enn bolig- og fritidshus, har festeren ingen lovmessig rett til å kreve kontrakten innløst eller forlenget. Partene er i disse tilfelle bundet av kontraktens bestemmelser om varighet, innløsning osv. Dersom kontrakten utløper og partene ikke har kommet til enighet om en forlengelse eller innløsning, vil festeforholdet bli avviklet.

Hvordan fastsettes / reguleres festeavgiften?

Festeavgiften er den årlige leien som festeren betaler til bortfester. Den opprinnelige festeavgiften følger av festekontrakten. Ved inngåelse av nye festekontrakter er det opp til partene å bli enige om hvor høy denne skal være.

De fleste kontrakter har bestemmelser om regulering av avgiften. Dersom kontrakten ikke bestemmer noe om dette, følger det av tomtefesteloven at hver av partene kan kreve at avgiften reguleres i henhold til konsumprisindeksen hvert tiende år.

For festekontrakter knyttet til bolig- og fritidshus er det gitt særskilte regler om bortfesters adgang til å regulere festeavgiften. Disse reglene innebærer at bortfester – som et utgangspunkt – ikke kan kreve regulering på annen måte enn etter konsumprisindeksen. Dette selv om annen regulering følger av festekontrakten.

Tomtefesteloven åpner imidlertid for at bortfester kan kreve en særskilt regulering i forbindelse med at kontrakter utløper / forlenges. Slike engangsløft er bare mulig i kontrakter som opprinnelig ble inngått med en utløpsdato (ikke evigvarende). Det kan videre ikke gjøres noe engangsløft dersom det følger av avtalen at festeren har rett til forlengelse og at regulering ikke skal skje ut over det som følger av endringer i pengeverdien.

Ved engangsløftet kan avgiften reguleres opp til et beløp som tilsvarer 2% av tomtens verdi, men ikke høyere enn lovens maksimalbeløp pr dekar. Maksimalbeløpet stiger i takt med konsumprisindeksen og er i 2018 kr 12.231. Partene kan kreve et nytt engangsløft når det er 30 siden sist.

Ved siden av nevnte engangsløft finnes det også en annen særlig regel som gir bortfester anledning til å gjøre et løft knyttet til «første regulering etter 2002». Avgjørende for slik regulering er hva som «tvillaust» er avtalt i festeavtalen. Også her vil en oppregulering være begrenset til lovens maksimalbeløp pr dekar.

For festekontrakter til andre formål enn bolig- og fritidshus, vil partene som et utgangspunkt kunne kreve regulering slik det følger av festeavtalen. Hvis avtalen ikke regulerer forholdet, vil partene kunne kreve indeksregulering hvert tiende år.

Når kan festekontrakter innløses, og hva skal tomten koste?

Festetomt til bolig- og fritidshus kan kreves innløst når festekontrakten har løpt i 30 år (om ikke kortere tid er avtalt) eller når festetiden er ute. Etter at kontrakten har løpt i 30 år, kan kontrakt om boligfeste kreves innløst hvert annet år, mens fritidsfeste kan kreves innløst hvert tiende år. Det finnes enkelte unntak fra innløsningsretten. Viktigst er det såkalte «landbruksunntaket», som gir bortfester – på nærmere vilkår – mulighet til å nekte innløsning av tomt til fritidshus dersom tomten er knyttet til en landbrukseiendom i drift.

Dersom tomten er festet uten at det er satt noen utløpstid (evigvarende kontrakt) samt at bortfester ikke har noen avtalt rett til å si opp kontrakten, skal innløsningssummen settes til 25 ganger årlig (regulert) avgift. I andre tilfeller er utgangspunktet at innløsningssummen skal settes til 40 % av tomtens verdi som «råtomt».

Når det gjelder festekontrakter til andre formål enn bolig og fritidshus vil festeren ikke ha noen innløsningsrett med mindre dette følger av festekontrakten.

Avslutning

Reglene i tomtefesteloven er kompliserte. Ovenfor er det kun belyst noen sentrale spørsmål som ofte dukker opp. Flere av våre advokater har solide kunnskaper om tomtefeste og kan gi kvalifisert bistand i slike saker.

 

Social Media Auto Publish Powered By : XYZScripts.com