Lukk
Hva leter du etter?
Lukk
Kontakt oss


    Aktuelt

    Force majeure COVID-19: Kontraktsrettslige virkemidler og sanksjoner

    Eiendom

    1. Innledning

    I denne artikkelen vil vi se nærmere på noen utvalgte spørsmål knyttet til hvordan Covid-19 pandemien påvirker totalentrepriser og hvilke virkemidler partene i kontrakten har i den oppståtte situasjonen.

    Det vil omtales grundigere adgangen til vederlagsjustering og fristforlengelse som følge av pandemien, hvilken adgang der er til å avlyse en inngått kontrakt og hvilke konsekvenser dette får. I anledning sistnevnte tematikk vil det ses nærmere på forutsetningene for og beregningen av et krav på tapt fortjeneste. Erstatning for tapt fortjeneste eller oppfyllelsesinteressen er et prinsipp for erstatningsutmåling som ordinært omtales som positiv kontraktsinteresse. Formålet med erstatningsutmålingen er at den som påføres et økonomisk tap ved et kontraktsbrudd, skal stilles økonomisk som om kontrakten hadde blitt oppfylt korrekt.

    Det fremheves at samtlige vurderinger i denne artikkel baserer seg på NS 8407 (og til dels NS 8406). Det kan være avvikende reguleringer i den enkelte kontrakt som fører til andre løsninger. Det er kontraktens ordlyd som er avgjørende.

    2. Vederlagsjustering og fristforlengelse

    2.1. Innledning

    I etterkant av utbruddet og myndighetenes tiltak var det en tilnærmet umiddelbar reaksjon i byggebransjen der særlig totalentreprenørene raskt varslet fristforlengelse og vederlagsjustering i pågående totalentrepriser. Det har vært ulike oppfatninger om rettmessigheten av slike krav, men det er konsensus om at situasjonen kan gi grunnlag for fristforlengelse, men ikke vederlagsjustering.

    Vurderingen i begge tilfeller er imidlertid helt konkret, det er derfor vanskelig å si noe generelt på vegne av hele næringen. Derfor vil vi i de følgende underpunkter se litt grundigere på betingelsene og forutsetningene for henholdsvis fristforlengelse og vederlagsjustering i møte med en force majeure hendelse.

    2.2. COVID-19 – en force majeure-hendelse?

    Det er liten tvil om at covid-19 som en global pandemi kan anses som en force majeure hendelse. Det er likefullt ikke slik at en global pandemi automatisk er en force majeure hendelse etter enhver kontrakt, og at dette medfører at eventuelle force majeure klausuler aktiveres.

    Forutsetningen er om den aktuelle force majeure hendelsen er en hindring for kontraktsmessig oppfyllelse, etter den konkrete kontrakten, og at konsekvensene av hindringen er utenfor partenes kontroll.

    2.3. Fristforlengelse

    2.3.1. Vilkårene for fristforlengelse i NS 8407 pkt. 33.3

    Adgangen til fristforlengelse iht. NS 8407 følger direkte i pkt. 33.3 i standarden som regulerer fristforlengelse på grunn av force majeure. Tilnærmet identisk bestemmelse fremgår også av NS 8406 pkt. 25.2. Bestemmelsen i NS 8407 første ledd lyder som følger:

    «Partene har krav på fristforlengelse dersom fremdriften av deres forpliktelser hindres av forhold utenfor deres kontroll, så som ekstraordinære værforhold, offentlige påbud og forbud, streik, lockout og overenskomstbestemmelser.»

    Ordlyden oppstiller konkrete forutsetninger for at det skal være grunnlag for et krav om fristforlengelse. For det første må det være en hindring utenfor partenes kontroll som for det andre må hindringen ha innvirkning på partenes adgang til å levere kontraktsmessig i tide. Dersom fremdriften hindres av en kontraktsmedhjelper som oppfyller vilkårene i første ledd, kan totalentreprenøren påberope seg dette overfor byggherren (jf. andre avsnitt).

    Videre er det sentrale begrensninger i adgangen til å kreve fristforlengelse i pkt. 33.3, 3. avsnitt. Her fremgår at fristforlengelse etter bestemmelsen kun kan kreves der hindringen var upåregnelig på tidspunktet for inngåelsen av kontrakten og der totalentreprenøren ikke med rimelighet kunne unngå eller overvinne følgene av hindringen.

    For alle kontrakter inngått før utbruddet av covid-19 vil det være lite problematisk å konstatere at den eventuelle hindringen var upåregnelig. Det kan imidlertid tenkes gråsoner der kontrakt ble inngått kort tid før myndighetenes smitteverntiltak ble innført. Det hadde vært internasjonalt fokus på spredningen, slik at det kan argumenteres for at en spredning i det europeiske markedet og i Norden var noenlunde påregnelig. Også dette må vurderes konkret i det enkelte kontraktsforhold.

    De sentrale forutsetninger for fristforlengelse som følge av covid-19 konsentreres dermed til spørsmålet om hvorvidt pandemien hindrer fremdriften i prosjektet, samt hvorvidt den eventuelle hindringen kunne vært unngått eller overvunnet.

    Det er samtidig viktig å merke seg at kontrakter som inngås i den kommende tiden, bør ta høyde for en fremdeles usikker utvikling av pandemien. Hindringen pandemien eventuelt representerer er nå påregnelig, da det er en vedvarende usikkerhet knyttet til eventuelle nye bølger og fortsatt smittespredning.

    2.3.2. Hindrer pandemien fremdriften i prosjektet?

    Den første sentrale forutsetningen for et krav om fristforlengelse er hvorvidt pandemien hindrer fremdriften i prosjektet. I dette ligger det alminnelige avtalerettslige innvirkningskriteriet. Det påberopte forhold må ha virket inn på kontrakten for at partene skal kunne påberope seg den aktuelle rettsvirkningen, i dette tilfellet fristforlengelse.

    Dette er relativt innlysende, men er overraskende ofte et poeng som til dels overses i disse sammenhenger hvor en gjerne er mer fokusert på alvoret i hendelsen, fremfor hvilke faktiske konsekvenser det har for kontraktsforholdet.

    I totalentrepriser må altså pandemien få konkrete konsekvenser som hindrer fremdriften. Mange totalentreprenører har sendt ut et generelt varsel om fristforlengelse kort tid etter myndighetenes smitteverntiltak ble innført, dette er også riktig fremgangsmåte med bakgrunn standardens krav til varsling i pkt. 33.4.

    Ved den endelige beregningen av en eventuell fristforlengelse (se pkt. 33.5) vil det avgjørende være hvilken faktisk forsinkelse pandemien har påført prosjektet.

    Typiske tilfeller som kan gi grunnlag for fristforlengelse vil være manglende arbeidskraft, eksempelvis på grunn av karanteneregler for utenlandske arbeidere, forsinkede leveranser fra utenlandske leverandører mv. Det er imidlertid viktig å være bevisst partenes lojalitetsplikt og plikt til å forsøke å overvinne følgende av pandemien, se nærmere i pkt. 2.3.3.

    2.3.3. Kunne hindringen vært unngått eller overvunnet?

    Dersom fremdriften i prosjektet rent faktisk hindres som følge av pandemien, er det sentrale spørsmålet om totalentreprenøren med rimelighet kan ventes å unngå eller overvinne følgene av hindringen.

    Dette vil i praksis bero på en vurdering av hvilke hindringer som er mulig å overkomme og hvor høye kostnader som er forbundet med å overvinne hindringen.

    Som påpekt i forrige underpunkt kan typiske utfordringer være knyttet til særlig utenlandsk arbeidskraft som må i karantene ved ankomst i landet. En slik hindring vil trolig være mest aktuell rett i etterkant av at karantenereglene ble innført, etter en viss tid kan det trolig forventes at slike hindringer kan overkommes ved bedre planlegging og tidligere innreise. Dette er imidlertid ikke gitt og beror som alltid på de konkrete omstendigheter i prosjektet og eventuell tilgang på alternativ arbeidskraft.

    Dersom det isteden er tale om hindringer i form av forsinkede leveranser fra utenlandske leverandører, vil vurderingen bero på i hvilken grad det er mulig å få i stand alternative leveranser på kort varsel og om disse vil være likeverdige den forsinkede leveransen.

    Vurderingen av hva en totalentreprenør med rimelighet kan forventes å foreta seg i en slik situasjon, beror på en forholdsmessighetsvurdering. En slik vurdering tar utgangspunkt i konsekvensene av hindringen opp mot kostnadene ved å overkomme hindringen. Forutsetningen er da naturligvis at det er mulig å overkomme hindringen.

    Som illustrasjon kan tenkes at en leveranse fra en utenlandsk produsent ble forsinket som følge av pandemien og myndighetenes restriksjoner i ulike land. Konsekvensen av hindringen vil normalt ses opp mot prosjektets totale økonomi. Dersom det er tale om et milliardprosjekt kan det trolig kreves at totalentreprenør tar kostnaden ved å overvinne hindringen dersom denne er på 1 MNOK. Hvis det derimot er et prosjekt med et budsjett på 4 MNOK, kan det naturligvis ikke forventes at totalentreprenør skal ta en så stor kostnad for å overkomme hindringene.

    Et sentralt aspekt ved vurderingen av hvilke kostnader totalentreprenør plikter å ta for å overkomme hindringer, er at totalentreprenør ikke får dekket merkostnadene ved å overvinne følgene av hindringene. I denne sammenheng vil det være i byggherre og totalentreprenørs interesse å komme til felles løsninger for å overkomme eventuelle hindringer.

    2.3.4. Hvem kan kreve fristforlengelse?

    I henhold til standardene har begge parter i kontraktsforholdet adgang til å kreve fristforlengelse etter force majeure bestemmelsen. Ved totalentrepriser vil det som utgangspunkt kun være totalentreprenøren som har interesse av å påberope fristforlengelse overfor byggherren.

    En situasjon som kan oppstå i kontraktsforhold der det er flere entreprenører og kontraktsmedhjelpere på samme byggeplass, der den enkeltes leveranse er avhengig av andres leveranser. Dersom en av entreprenørene har krav på fristforlengelse etter force majeure bestemmelsen, kan dette føre til at en annen entreprenør blir forsinket.

    I en slik situasjon kan det formelt foreligge et ordinært krav på fristforlengelse, som i utgangspunktet gir krav på vederlagsjustering. Byggherre vil da ha en egeninteresse i å forhindre krav på vederlagsjustering, ved å selv påberope fristforlengelse som følge av force majeure.

    2.3.5. Ikke krav på vederlagsjustering

    Krav på fristforlengelse utløser normalt krav på vederlagsjustering etter standarden. Dette er imidlertid ikke tilfelle etter bestemmelsen om force majeure, det fremgår eksplisitt av femte avsnitt i pkt. 33.3 i NS 8407:

    «Partene har ikke krav på justering av vederlaget som følge av fristforlengelse etter denne bestemmelsen.»

    3. Førtidig avslutning av kontrakt

    3.1. Innledning – endret investeringsvilje

    Den oppståtte situasjon med den globale pandemien vil etter de fleste eksperters vurdering få langsiktige konsekvenser for økonomien, herunder særlig eiendomsmarkedet. Det er varslet om fallende eiendomspriser, men så langt synes riktignok ikke de store utslagene å ha materialisert seg.

    Det er like fullt nærliggende at vi kan se en endret investeringsvilje som følge av de kortsiktige eller langsiktige konsekvensene av pandemien. Det kan være prosjekter som er kontrahert kort tid før pandemiens utbrudd, og byggherre oppfatter at forutsetningene og økonomien i utbyggingsprosjektet har endret seg betydelig.

    I et slikt tilfelle kan byggherre være interessert i førtidig avslutning av kontrakten. I de kommende underpunkter vil det ses nærmere på hvilke kontraktuelle virkemidler byggherre har i en slik situasjon, samt hvilke eventuelle krav dette utløser fra totalentreprenøren.  Det vil tas utgangspunkt i NS 8407, men bestemmelsene og de rettslige virkemidlene er her i stor grad sammenfallende, også med alminnelige avtalerettslige prinsipper.

    3.2. Avbestilling

    I henhold til NS 8407 pkt. 44 har byggherre:

    «[…] rett til å avbestille hele eller deler av arbeidet under kontrakten.»

    Avbestilling som kontraktsrettslig virkemiddel gir således byggherre adgang til å avbestille hele arbeidet, eller avbestille deler av arbeidene for å redusere omfanget av prosjektet. Begge handlinger kan gi effektive virkemidler i en situasjon der byggherre helt eller delvis har endret syn på prosjektet.

    Et sentralt aspekt ved adgangen til delvis avbestilling er forholdet til reglene om endring. Det følger av pkt. 44 andre avsnitt at dersom endringen omfatter mindre enn 15 % av kontraktssummen skal det behandles etter reglene om endringer. Det er i samsvar med pkt. 31.1 i standarden der byggherre har rett til ved endringsordre å pålegge totalentreprenøren endring inntil 15 % av kontraktssummen.

    Det innebærer at dersom avbestillingen medfører en reduksjon av kontraktens omfang på 15 % eller mer, anses reduksjonen som en delvis avbestilling. Dette er vesentlig ettersom avbestilling fører til rettslige konsekvenser i form av erstatningskrav fra totalentreprenøren.

    Det følger av pkt. 44, tredje avsnitt at totalentreprenøren ved avbestilling har krav på erstatning for det økonomiske tapet han lider. Se nærmere under pkt. 3.5 om utmåling av erstatning i slike tilfeller.

    3.3. Oppsigelse

    I henhold til NS 8407 pkt. 45 har begge parter i kontrakten rett til oppsigelse dersom:

    «[…] fremdriften hindres eller vil bli vesentlig hindret i mer enn seks måneder som følge av ekstraordinære og upåregnelige forhold utenfor partenes kontroll, så som krig, opprør, naturkatastrofe m.m. eller byggearbeidene på grunn av slike forhold blir uaktuelle å utføre, kan hver av partene si opp kontrakten.»

    Oppsigelse er for byggherre et mer attraktivt virkemiddel enn avbestilling, ettersom totalentreprenør kun har krav på vederlag for utført arbeid. Det er imidlertid strenge krav for å kunne kreve oppsigelse, og basert på den nåværende kunnskapen om utviklingen av pandemien og normaliseringen av samfunnslivet, er det neppe grunnlag for å benytte oppsigelsesadgangen med begrunnelse i pandemien.

    Det er verdt å merke seg at oppsigelsesadgangen også kan benyttes ved antesipert mislighold, ettersom ordlyden presiserer at «fremdriften hindres eller vil bli vesentlig hindret». Vurderingen beror på en objektiv vurdering av hva som er mest påregnelig på oppsigelsestidspunktet. Det er imidlertid en streng vurdering, og det må trolig kreves at det er relativt klart for begge parter i kontraktsforholdet at fremdriften vil hindres i en periode på mer enn seks måneder.

    Dersom en byggherre eller totalentreprenør har benyttet oppsigelsesadgangen rett etter innføringen av myndighetenes sanksjoner, må vurderingen ta utgangspunkt i hva som var påregnelig på daværende tidspunkt.

    Der er da avgjørende å se hen til de vurderinger som er beskrevet etter NS 8407 pkt. 33.3 om fristforlengelse ovenfor. Det er ingen absolutt stans i byggearbeider, det er kun grunnlag for enkelte hindringer for prosjektets fremdrift. Det er vanskelig både i dag og på tidspunktet for myndighetenes første tiltak, og se at det skal være noe grunnlag for å hevde antesipert mislighold etter denne bestemmelsen.

    3.4. Heving

    I henhold til NS 8407 pkt. 46 har begge parter rett til å heve kontrakten dersom:

    «[…] den andre parten vesentlig misligholder sine kontraktsforpliktelser.»

    Adgangen til heving av kontrakten er knyttet til vesentlig mislighold av den andre parts kontraktsforpliktelser. Både der misligholdet har materialisert seg, men også der det er klart at slikt mislighold vil inntre. Det er også hevingsadgang der den andre part er konkurs eller beviselig insolvent.

    Heving som kontraktsrettslig sanksjon er svært inngripende og med potensielt store konsekvenser for begge parter i kontraktsforholdet. Terskelen for heving er derfor svært høy. Det vil normalt være tale om betydelige forsinkelser, avvik i utførelsen, betalingsmislighold mv.

    I situasjonen som omtales i denne artikkel vil det klart ikke foreligge noen hevingsadgang som følge av en endret investeringsvilje hos byggherre. Heving som kontraktsrettslig virkemiddel må relatere seg til faktiske avvik, som er så omfattende at de overskrider vesentlighetsterskelen.

    3.5. Erstatningskrav – positiv kontraktsinteresse

    Dersom en av partene i kontraktsforholdet urettmessig avslutter kontraktsforholdet ved en ulovlig hevings­disposisjon, eller foretar en avbestilling som overstiger 15 % av kontraktssummen, gir dette den andre kontrakts­parten krav på erstatning.

    Både lovfestet rett og ulovfestet rett, samt i NS-standardene reguleres et krav på erstatning for positiv kontraktsinteresse i en situasjon med urettmessig avslutning av kontrakt. Forutsatt at bindende avtale anses inngått.

    Et kjent eksempel fra rettspraksis er den såkalte Gate-Gourmet dommen (Rt-2001-1288), der Høyesterett konstaterte avtalerettslig binding ved passivitet, som innebar at partene ble ansett å ha inngått en bindende avtale om en større entreprise. Ettersom det forelå en bindende avtale var det grunnlag for å utmåle erstatning for positiv kontraktsinteresse, og entreprenørens tapte fortjeneste ved kontraktens bortfall.

    I praksis er det ikke stilt strenge krav til sannsynliggjøringen av det økonomiske tap som svarer til den positive kontraktsinteressen. I juridisk litteratur (Hagstrøm, «Obligasjonsrett») uttales følgende:

    «Som i den alminnelige erstatningsrett skal erstatning ved mislighold fastsettes med utgangspunkt i det konkrete, individuelle tap som den enkelte kreditor er blitt påført, og det skal gis full tapsdekning.»

    I Gate-Gourmet dommen gir Høyesterett en uttalelse om bevisvurderingen:

    «Jeg bemerker at bruken av gjennomsnittsbetraktninger i rettspraksis har sammenheng med at det ikke har vært stilt særlig strenge krav til bevis for det tap anbyderen har lidt.»

    Erstatningsutmålingen innebærer i praksis at kontraktsparten skal stilles økonomisk som om avtalen var blitt gjennomført. Det vil da være dekningsbidraget ved kontrakten som er relevant for domstolen å ta stilling til.

    4. Bevissthet om de rettslige konsekvenser og virkemidler

    Det er viktig at begge parter i kontraktsforholdet er bevisst det kontraktuelle handlingsrom som eksisterer mellom partene, dersom forutsetningene for kontraktsforholdet har endret seg. Slik det fremgår ovenfor kan konsekvensene av urettmessig avslutning av kontrakt bli store, erstatningskrav basert på positiv kontraktsinteresse kan bli betydelige.

    For fremtidige kontrakter bør den pågående pandemien reguleres i kontrakten, da situasjonen vil være upåregnelig på tidspunktet for kontraktsinngåelsen. Dette bør særskilt reguleres overfor mulige forsinkelser i fremdriften.

     


    Se bio

    Pål Gude Gudesen
    Partner | Advokat

    Ta kontakt her
    Se bio

    Svein Steinfeld Jervell
    Partner | Advokat

    Ta kontakt her