Lukk
Hva leter du etter?
Lukk
Kontakt oss


    Aktuelt

    Grensejustering og arealoverføring

    Eiendom

    Grunneiere kan ha behov for å endre eksisterende tomteforhold og grenser. Det være seg ved å slå eiendommer sammen, fradele nye tomter eller å endre grenser ved å overføre areal fra en tomt til en annen. Det finnes ulike fremgangsmåter, som krever mer eller mindre arbeid opp mot kommunen, kartverket og rettighetshaverne i de berørte eiendommene.

    I denne artikkelen behandles arealoverføring etter matrikkelloven § 15 og grensejustering etter matrikkelloven § 16. Bestemmelsene gir de enkleste fremgangsmåtene for å overføre areal mellom tomter/matrikkelenheter.

    Hva er en matrikkelenhet?

    Ved en arealoverføring/grensejustering flyttes areal fra en matrikkelenhet til en annen. Det er derfor naturlig å gi en kort påpekning av hva som menes med «matrikkel» og «matrikkelenhet».

    «Matrikkelen» er vårt nasjonale register over fast eiendom. Den består av en matrikkelbok og et matrikkelkart. Hva og hvordan opplysninger skal registreres i matrikkelen er regulert i matrikkelloven. Loven operer med 5 ulike typer av matrikkelenheter; grunneiendom, anleggseiendom, eierseksjoner, jordsameie og festegrunn.

    • En grunneiendom er et areal på jordoverflaten som er avgrenset ved eiendomsgrenser og som strekker seg så langt ned i grunnen og oppover i lufta som privat eiendomsrett rekker.
    • Anleggseiendom vil typisk være en underjordisk hall eller et bygg «på lokk» over en vei e.l., som er utskilt som egen eiendom.
    • Eierseksjoner er eierandeler i en bebygd eller planlagt bebygd eiendom, med enerett for eieren til å bruke en bestemt bruksenhet til eiendommen.
    • Jordsameie er, i denne sammenheng, et grunnareal som eies i sameie mellom flere grunneiendommer (realsameie) og hvor sameiet ikke har eget gårds- og bruksnummer. Typisk vil dette gjelde for felles utmarksområder.
    • Festegrunn er en del av en grunneiendom eller jordsameie som noen har festerett til (eller som kan festes bort) eller som noen har en tilsvarende eksklusiv og langvarig bruksrett til. Hvis det inngås en festekontrakt som gjelder for en hel grunneiendom, oppstår ingen ny matrikkelenhet. Da blir enheten stående som grunneiendom.       

    I denne artikkelen er det «grunneiendom» – avgrenset tomt på jordoverflaten – som er i fokus. Særlige spørsmål som utelukkende angår andre typer matrikkelenheter vil kun i liten grad bli belyst.

    Noen rettslige utgangspunkter ved endring av matrikkelenheter

    Opprettelse og endringer i en grunneiendom (eller annen matrikkelenhet) må skje innenfor de krav og regler som følger av plan- og bygningsloven, forskrifter og gjeldende reguleringsplaner. Dette er bestemt i plan- og bygningsloven § 26-1. Av samme bestemmelse følger også at endringen ikke må gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin «størrelse, form eller plassering». Det vil også kunne være andre lovregler som setter begrensninger for hvilke endringer som kan gjøres, herunder delingsforbudet i jordloven § 12.

    Før det kan gjøres endringer i en matrikkelenhet må det også avklares om privatrettslige forhold vil være til hinder for endringen. Det kan f.eks. foreligge såkalte «negative servitutter», i form av private delingsforbud eller andre avtalte rettigheter som må hensyntas. Det skal også nevnes at det kan være uenighet med naboer (eller andre) om de eksisterende grensene. Fastsettelse av eiendomsgrenser behandles i vår artikkel «Hvor går grensen?» her.

    Nærmere om arealoverføring etter matrikkelloven § 15

    Å flytte areal fra en eiendom til en annen gjøres i utgangspunktet ved at areal fradeles fra den ene eiendommen slik at det opprettes en ny selvstendig matrikkelenhet – som senere sammenføyes med den andre eiendommen. Dette er altså en operasjon i flere ledd.

    Matrikkelloven § 15 gir en enklere fremgangsmåte, som innebærer at arealet overføres direkte fra den ene til den andre matrikkelenheten.

    Slik arealoverføring kan kun skje mellom tilgrensende eiendommer. Overføringen kan skje fra én eller flere eiendommer til én eller flere naboeiendommer.

    Fremgangsmåten vil være at det fremmes en søknad til kommunen om den ønskede arealoverføringen. Kommunene har egne skjemaer som kan benyttes. Søknaden må signeres av hjemmelshaverne for de involverte eiendommene.

    Arealoverføringer må som en klar hovedregel nabovarsles (dette i motsetning til grensejusteringer).

    Til søknaden skal det vedlegges et kart som viser eksisterende grenser, bygninger, avkjørsler og adkomster. På kartet tegnes også inn de nye grensene.

    Det må videre sendes med et følgebrev som gir opplysninger som ikke ellers er beskrevet i søknaden eller fremkommer direkte av kartet. Relevante opplysninger vil være: Tomteutnyttelse, størrelse på uteoppholdsareal, arealoverøringens betydning for avkjørsler, atkomster, parkering og vann- og avløpsledninger. Videre må det bl.a. opplyses om det kreves dispensasjon fra reguleringsplan eller lov.

    Dersom kommunen gir tillatelse til arealoverøringen vil det bli avholdt en oppmålingsforretning som måler opp de nye grensene.

    Ved arealoverføring må partene signere på en erklæring for tinglysning av hjemmelsovergangen. Det overførte arealet verdsettes, og det påløper dokumentavgift (2,5%) av verdien. I tillegg påløper ulike gebyr for saksbehandling, oppmåling og tinglysning.

    I og med at arealoverføringen innebærer avståelse av grunn fra den «givende» tomten, må eventuelle panthavere til tomten gi samtykke til overføringen. Tilsvarende må rettighetshavere i henhold til urådighet på den givende eiendommen samtykke før arealoverføringen kan avsluttes.

    Nærmere om grensejustering etter matrikkelloven § 16

    Grensejustering er den «enkleste» form for endringer av eksisterende grenser. Hvis vilkårene for grensejustering er til stede, kan endringen skje uten nabovarsel og uten at «overføringen» tinglyses. Det påløper ikke dokumentavgift ved en slik justering, og det er heller ikke krav om samtykke fra panthavere eller rettighetshavere av urådighet på eiendommene.

    Grensejusteringer kan gjøres for grenser mellom grunneiendommer, anleggseiendommer, utearealer til eierseksjoner, jordsameie og festegrunn som ikke er punktfeste.

    Grensejustering kan kun gjøres for mindre areal. For de involverte enhetene kan justeringen ikke innebære at arealet for enhetene økes eller reduseres med mer enn 5 prosent, og maksimalt 500 m2. (For anleggseiendommer er maksimalgrensen 1000 m2.)

    Hvis begge enhetene både får og avgir areal, kan ingen av eiendommene avgi eller motta mer enn 20% av det areal som enheten hadde før justeringen.

    Det er videre et vilkår at grensejusteringen ikke reduserer eller øker verdien på noen av eiendommene med mer enn 1 G, noe som i 2022 er på kr 106 399. I områder med høy pris pr kvm kan beløpsgrensen innebære en kraftig begrensing i hvor mange kvadratmeter som kan overføres via en grensejustering.

    Dersom vilkårene for grensejustering ikke er til stede, vil de ønskede endringene måtte gjøres som en arealoverføring.


    Publisert 19.09.2022

    Relaterte artikler

    Grensejustering og arealoverføring

    Eiendom Eiendomsutvikling
    Grensejustering og arealoverføring
    Grunneiere kan ha behov for å endre eksisterende tomteforhold og grenser. Det være seg ved å slå eiendommer sammen, fradele nye tomter eller å endre grenser ved å overføre areal [...]
    Salgspålegg etter eierseksjonsloven § 38

    Eiendom Tingsrett
    Salgspålegg etter eierseksjonsloven § 38
    Denne artikkelen tar utgangspunkt i eierseksjonslovens § 38. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at tilsvarende bestemmelse gjelder for borettslag og boligaksjeselskaper (borettslagslovens § 5-22). De samme forhold som er redegjort [...]
    Byggesak – kort fortalt

    Eiendom Entreprise
    Byggesak – kort fortalt
    Ønsker du å gjøre tiltak på din eiendom står du overfor en byggesak. Noen tiltak er unntatt søknadsplikt, mens andre er søknadspliktige og kan igangsettes først etter en individuell godkjenning [...]