Nye lovbestemmelser – tolkingsuttalelse fra kommunaldepartementet
Fra den. 1. januar 2021 ble det vedtatt presiseringer i eierseksjonsloven § 25 a som hjemler individuell rett til ladepunkt i eierseksjonssameier, og ny tilsvarende regel i borettslagsloven § 5-11.
Lovendringene kom som følge av behov for klargjøring av hvem som har rett til å kreve ladepunkt i eierseksjonssameier, samt hvem som skal bære kostnadene til etablering av ladepunktet. Videre ønsket regjeringen å legge til rette for at folk skal få lade hjemme, og det var blant annet også bakgrunnen for at ny regel også ble vedtatt i borettslagsloven.
Selskaper tilbyr nå borettslag og sameier å etablere ladeinfrastrukturen kostnadsfritt mot at beboerne som ønsker tilgang på ladepunkt betaler leie månedlig. Ved denne ordningen er det selskapet som etablerer infrastrukturen som blir eier av denne.
Huseiernes landsforbund stilte departementet spørsmål om denne leiemodellen vil være i strid med eierseksjonsloven og borettslagslovens regler om kostnadsfordeling. Det er i lovverket lagt opp til at etablering av infrastruktur skal følge hovedregelen om fordeling av felleskostnader, dvs. fordeling etter eierbrøk i eierseksjonssameier og etter fordelingsnøkkelen i borettslag. Vedtak som avviker fra dette vil kreve samtykke fra den enkelte andelseier eller seksjonseier.
Departementet uttaler at dersom beboer har eksklusiv parkeringsplass kan ikke lovens kostnadsfordelingssystem undergraves ved at det inngås leieavtaler med tredjepart hvor nedbetaling av infrastruktur finansieres gjennom leien fra den enkelte beboer.
Kostnaden tilknyttet nedbetaling av infrastruktur må i slike tilfeller derfor belastes av boligselskapet gjennom felleskostnadene.
Uttalelsen fra departementet har fått en del mediaomtale med tabloidoverskrifter, som at «du må betale for naboens elbillading o.l.». Men egentlig fremstår departementets uttalelse som en helt naturlig forståelse av den nye lovbestemmelsen. Departementet sier i hovedsak ikke annet i uttalelsen enn at de samme regler gjelder mht kostnadsfordeling uavhengig av om borettslaget eller sameiet bygger og finansierer infrastrukturen selv, eller om dette settes ut til andre, som leier ut infrastrukturen til borettslaget/sameiet eller direkte til andelseierne/seksjonseierne.
Om kostnadsfordelingen
Kostnadene det er snakk om kan naturlig deles i fire deler:
- Oppgradering av strømnettet for å ha nok kapasitet
- Legging av infrastruktur (ledninger m.m.)
- Kjøp og montering av selve ladeboksen
- Strømkostnad ved bruk
Det er primært de to første strekpunktene som vil gå under kategorien infrastruktur og vil kunne være en felleskostnad for alle beboere. Ved et leieforhold av infrastruktur kan det imidlertid være vanskeligere å finne riktig grensesnitt for beløp som boligselskapet er ansvarlig for å betale og hva den enkelte beboer skal belastes i leie i slike tilfeller.
For å unngå tvistespørsmål vil det være hensiktsmessig å definere hvor mye som gjelder finansiering/nedbetaling av infrastruktur på forhånd. Det legges til grunn at selskaper som tilbyr denne leieordningen har et bevisst forhold til hvor mye av tiltenkt leie som er tilknyttet andel av nedbetaling for infrastruktur og det bør enkelt kunne avtales med selskapet hvilken andel boligselskapet således skal betale.
Mulig unntakstilfelle dersom parkeringsplassen ikke er eksklusiv/privat
I tilfeller hvor rett til parkeringsplass ikke er eksklusiv (typisk hvor sameiet/borettslaget eier plassene, som tildeles/leies ut til beboerne f.eks etter ansiennitet) vil det være opp til boligselskapet ved styret å organisere parkeringen. I slike tilfeller uttaler departementet at det ikke kan utelukkes at boligselskapet også har en viss adgang til å bake inn kostnader for etablering av ladeinfrastruktur ved leie av parkeringsplass på fellesareal, men at det må bero på en konkret vurdering. Dette er også i samsvar med vurderinger som fremgår av lovforarbeidene.
Det vil midlertid være en grense for hvor store kostnader boligselskapet kan kreve før dette undergraver formålet fra lovgiver om å legge til rette for lading hjemme.
