Koronaviruset er en global pandemi med betydelige konsekvenser for næringslivet. I kjølvannet av myndighetenes omfattende restriksjoner for å begrense smittespredning, oppstår store konsekvenser for mindre virksomheter som frisører, skjenkesteder uten matservering mv. som i realiteten har fått et virksomhetsforbud.
Dette gir først og fremst likviditetsutfordringer for virksomhetene, som igjen fører til at virksomhetene ønsker å redusere eller eliminere sine økonomiske forpliktelser. En av de større økonomiske forpliktelsene til disse virksomhetene vil normalt være leieutgifter, og krisen vil da føre til konsekvenser for besittere av næringseiendom – gårdeierne.
Bransjeforeningen Norsk Eiendom, som forvalter standardkontraktene, har tidligere denne uken konkludert med at situasjonen med korona-pandemien ikke gir grunnlag for leiefritak. Dette er begrunnet dels i en tolkning av standardkontrakten opp mot husleieloven, samt en relativt grundig vurdering av virkningene av force majeure på ulovfestet grunnlag.
Vi er enige i konklusjonen til Norsk Eiendom, men mener at den juridiske analysen knyttet til husleieloven § 5-7 ikke er tilfredsstillende. Etter vårt syn vil ordlyden i bestemmelsen isolert sett ramme den nåværende situasjonen der myndighetene fastsetter virksomhetsforbud. Videre vil bestemmelsen som utgangspunkt komme til anvendelse på leieforholdet, om ikke leiekontrakten eksplisitt fraviker bestemmelsen.
Den juridiske begrunnelsen for hvorfor utleier ikke er ansvarlig for virksomhetsforbudet bør i stedet søkes i en tolkning av leiekontrakten. Leiekontrakten gir klare føringer for skillet mellom leietakers og utleiers forpliktelser underveis i leieforholdet. Utleiers forpliktelser er i hovedsak avgrenset til å stille leieobjektet til leietakers disposisjon, og offentligrettslige forhold knyttet til bruken av leieobjektet er som utgangspunkt leietakers ansvar forutsatt at de nødvendige tillatelser foreligger på tidspunktet for overtakelsen av leieobjektet.
Tilsvarende er forutsetningen etter standardkontrakten at offentligrettslige krav knyttet til leietakers bruk av leieobjektet er leietakers ansvar. Følgende presiseringer fremgår av kommentarene til siste reviderte standardkontrakt (2019):
«Offentligrettslige krav per overtakelse tilknyttet leietakers virksomhet/bruk av leieobjektet, som ikke er av bygningsteknisk og reguleringsmessig karakter, er leietakers ansvar.»
De vedtak som innskrenker leietakers adgang til å benytte leieobjektet er hverken av bygningsteknisk eller reguleringsmessig karakter, men er knyttet til bruken av leieobjektet i anledning korona-pandemien.
Vi oppfordrer utleiere til å være seg bevisst slike problemstillinger, da det vil kunne oppstå tvister om disse spørsmål i etterkant av krisen.