Lukk
Hva leter du etter?
Lukk
Kontakt oss


    Aktuelt

    Nye lovendringer i boligsalgslovgivningen, ikke lenger anledning til å selge eiendommen «as is» ved forbrukerkjøp mm

    Eiendom

    Avhendingsloven, som regulerer forholdet mellom kjøper og selger av fast eiendom, er endret med virkning fra 1. januar 2022.

    Formålet med endringene er å gjøre det tryggere å kjøpe og selge bolig, samt å begrense forbrukernes risiko og antallet tvister i forbindelse med bolighandel. Hvorvidt nye regelendringer reduserer tvister gjenstår å se. Vår vurdering er at endringene ikke nødvendigvis vil virke som forespeilet av lovgiver. Uten et «som den er»-forbehold, kan kjøper få et større insentiv til å gjøre mangelskrav gjeldende – tross oppfordring til selger om å gi opplysninger. En ukyndig selger kan ikke ha oversikt over alle forhold ved en eiendom, også selv om takstmann engasjeres.

    Nedenfor følger en oppsummering av lovendringene.

    «Som den er»-forbehold har ikke lenger virkning ved forbrukerkjøp

    Frem til lovendringene i avhendingsloven (avhl.) har selger i praksis bare hatt et delvis ansvar for skjulte feil og mangler, fordi en eiendom som er solgt «som den er» i utgangspunktet bare har en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente.

    Etter lovendringene kan selger ikke lenger ta slike «som den er»-forbehold eller tilsvarende alminnelige forbehold ved salg av helårs- eller fritidsbolig til forbrukerkjøpere, jf. avhl. § 3-9 andre ledd. Forbehold som er spesifiserte nok, har imidlertid fremdeles virkning.

    Denne lovendringen innebærer altså at risikoen ved salg i større grad legges på selger. Når selger ikke lenger kan ta «som den er»-forbehold, er selger for å unngå mangelskrav tjent med å fremlegge mest mulig og riktig informasjon om eiendommen. Dette skal gi selger en motivasjon til å gi korrekte opplysninger om eiendommen, og således skape en tryggere bolighandel fordi kjøper får et bedre beslutningsgrunnlag.

    Lovfesting av det «abstrakte» mangelskravet

    Hvorvidt det foreligger en mangel, må vurderes med utgangspunkt i avtalen. Er ikke eiendommen i samsvar med det avtalte, har eiendommen en mangel.

    Ofte er det likevel snakk om en bruktbolig, og for å redusere antall konflikter ved å senke kjøpers forventninger, har lovgiver lovfestet det såkalte abstrakte mangelskravet i avhl. § 3-2 første ledd. Her fremkommer at dersom eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand, har eiendommen en mangel jf. § 3-2 første ledd.

    Hva kjøperen kan forvente, må også ses i sammenheng med kjøperens undersøkelsesplikt. Dette kommer vi tilbake til nedenfor. 

    Arealavvik

    Det er lovfestet at arealavvik større enn to prosent utgjør en mangel, jf. avhl. § 3-3. Kjøper har således fått en større rettighet ved arealavvik innendørs, og særlig betydning har nok dette i mindre leiligheter. Ved relevant arealavvik har kjøper, som tidligere, rett til prisavslag. Dette gjelder imidlertid ikke dersom selgeren «godtgjer» at kjøperen ikke la vekt på arealopplysningen. For at unntaket skal komme til anvendelse, må det foreligge helt konkrete omstendigheter som tilsier at kjøperen ikke tok hensyn til arealopplysningen i sin kjøpsbeslutning, budgivning e.l.

    Fradrag for egenrisiko på kr 10 000

    Det følger av avhl. § 3-1 fjerde ledd at kjøper selv må dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10 000 kroner, om ikke annet fremkommer i loven.

    Beløpet på kr 10 000 skal forstås som en egenandel hvor kjøper dekker en andel av kostnadene når det er konstatert en mangel.

    Hensikten er å gjøre det mindre interessant for en kjøper å bruke tid og ressurser på å tviste om bagatellmessige feil og avvik. Allikevel må ikke bestemmelsen forstås slik at selger er ansvarlig for alle avvik som koster mer enn kr 10 000 å utbedre. Egenandelsregelen kommer inn bare når eiendommen faktisk har en mangel og det skal foretas et oppgjør. Bestemmelsen må altså ikke forveksles med en minsteterskel for hva som utgjør en mangel.

    Kjøpers undersøkelsesplikt er presisert

    Kjøper har alltid hatt en generell undersøkelsesplikt, hvilket blant annet medfører at forhold som er synlige på visning, vil kjøper anses å være kjent med på kjøpstidspunktet. Nå fremgår det av lovens § 3-10 tredje ledd at kjøperen skal regnes å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokument som kjøperen er gitt mulighet til å sette seg inn i.

    Kjøpers plikt til å sette seg inn i all dokumentasjon er likevel langt på vei en videreføring av gjeldende rett. Presiseringen av kjøpers plikt er ment som en bevisstgjøring av de rettslige konsekvensene ved ikke å lese fremlagt dokumentasjon og dermed også virke konfliktdempende.

    Reguleringen av kjøpers undersøkelsesplikt er også et ytterligere insentiv for selger til å innhente fullstendige opplysninger om eiendommen i og med at selger således kan begrense sitt eget ansvar ved å legge frem slik dokumentasjon i forkant av salget.

    Forskriftskrav til tilstandsrapporter

    Selgere er også forbrukere og har som regel ikke byggeteknisk kompetanse. Det er dermed i selgers interesse å få bistand fra fagkyndige for å kunne fremlegge fullstendige opplysninger ved salget.

    Det har skjedd en utvikling i hvilken fagkyndiginformasjon selgere har lagt frem ved salg av bolig. Det var fra 10-20 år tilbake enkle verditakster som ble lagt frem, deretter boligsalgsrapporter, og det hele er nå løftet opp et hakk til tilstandsrapporter.

    Med virkning fra 1. januar 2022 gjelder nå forskriftskrav til tilstandsrapportene hvor formålet også her er å tilrettelegge for en tryggere bolighandel ved at kjøper får informasjon av høy kvalitet.

    Velger selger å benytte en tilstandsrapport er det forskriftsfestet hvordan denne skal utformes, språket skal eksempelvis være enkelt å forstå. Det stilles også krav til hvilke bygningsdeler som skal undersøkes og hvordan disse skal undersøkes. Les gjerne mer om forskriftskravene til tilstandsrapportene i vår artikkel her.


    I kraft av lovendringene oppfordres altså selger i større grad til å informere om alt hun eller han vet. Kjøper skal da få et bedre beslutningsgrunnlag, hvilket skal medføre en tryggere bolighandel for partene, samt være konfliktdempende og også med tiden medføre mindre bruk av domstolene. Endringene har vært ønsket og mye omtalt fra flere hold og det blir spennende å se hvordan disse over tid vil utspille seg, og hvorvidt formålet med lovendringene slår til.

     

     

     


    Se bio

    Valborg Kristine N Haugland
    Fast advokat

    Ta kontakt her
    Se bio

    Karoline Røvik Zeiner
    Partner | Advokat

    Ta kontakt her