Lukk
Hva leter du etter?
Lukk
Kontakt oss


Aktuelt

Prinsipiell dom fra Høyesterett om ansvarlig søkers erstatningsansvar for mangler ved nyoppførte boliger

Eiendom

Høyesterett avsa 7. februar i år en prinsipielt viktig dom om ansvarlig søkers erstatningsansvar for mangler ved nyoppførte boliger. Dommen innebærer at ansvars- og pliktreglene som er innført for nyoppføring av boliger har en sterk realitet ved at brudd på dem i seg selv kan utløse erstatningsansvar. Høyesterett la stor vekt på de hensyn regelverket skulle ivareta, som å bedre kvaliteten på bygg og styrke sikkerheten for boligkjøperne.

Saken gjaldt fire nyoppførte boliger i Trondheim som viste seg å være beheftet med betydelige mangler, først og fremst knyttet til utilfredsstillende bygningsmessig standard. Arbeidet ble utført av innleide, latviske håndverkere som gjorde store feil i utføringen. Arkitektfirmaet som var ansvarlig søker for prosjektet, Solem Arkitektur AS, hadde ikke sørget for at det hadde en ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner 

Spørsmålet var om arkitektfirmaet var erstatningsansvarlig for kjøpernes omfattende utbedringskostnader, som beløp seg til ca kr. 3 mill. pr bolig. Dette var av helt avgjørende betydning for kjøperne, ettersom de ikke hadde noen andre de kunne rette kravet mot. Både utbygger/tiltakshaver og ansvarlig utførende for blant annet betong og tømrerarbeid, var konkurs.  

Arkitektfirmaet ble i lagmannsretten dømt til å betale erstatning og anket saken inn for Høyesterett med bransjeorganisasjonen Arkitektbedriftene i Norge som partshjelper. De anførte at en ansvarlig søker ikke har ansvar for innholdet i og utførelsen av de forskjellige oppgavene i et byggeprosjekt og heller ingen kontrollfunksjon eller plikt til å undersøke om andre ansvarlige foretak oppfyller sine forpliktelser.

Høyesterett viste innledningsvis til at selv om det ikke eksisterte noe kontraktsforhold mellom Solem og kjøperne, kan Solem pådra seg ansvar overfor kjøperne etter det alminnelige erstatningsrettslige skyldansvaret i norsk rett. Dette ansvaret gjelder også utenfor kontraktsforhold, og er ifølge Høyesterett «en grunnpilar i vår rettsorden».  

Spørsmålet for Høyesterett var begrenset til om ansatte hos Solem hadde begått uaktsomme pliktbrudd, og om boligkjøpernes krav er «erstatningsrettslig vernet». Det siste forholdet sikter til at det i rettspraksis er oppstilt visse grenser for hvilket erstatningsansvar man kan komme i ved såkalte tredjepartskader, dvs skader på personer man ikke står i et kontraktsforhold med.  

Som et bakteppe for sin vurdering, redegjorde Høyesterett først for bestemmelsene om ansvar og kontroll i plan- og bygningsloven, og viste til at ved byggesaksreformen i 1995 ble den tradisjonelle kommunale bygningskontrollen avskaffet. Hovedintensjonen var å bedre kvaliteten på bygg ved at ansvar og kontroll som hovedprinsipp ble lagt på det private foretaket som faktisk utførte arbeidet. Ved vedtakelsen av plan- og bygningsloven 2008 tok lovgiver sikte på å videreføre det gjeldende ansvarssystemet og å styrke ansvarsreglene. Høyesterett viste spesielt til at lovens § 23-4pålegger ansvarlig søker å påse at alle oppgaver er belagt med ansvar.  

Deretter gikk Høyesterett over til å drøfte det helt sentrale spørsmålet i saken, nemlig om pliktreglene for arkitektfirmaet innebærer et erstatningsrettslig vern for boligkjøperne. Kan kjøperne påberope seg pliktbruddene fra ansvarlig søker? 

I den konkrete vurderingen slo Høyesterett fast at det etter pbl. § 23-1 jf. § 20-1 første ledd, skulle vært en ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner. Dette skulle ha vært på plass senest ved søknad om igangsettingstillatelse. Denne plikten ble ikke oppfylt. 

Denne unnlatelsen er alvorlig og har ifølge Høyesterett ført til «at helt sentrale oppgaver ikke var belagt med ansvar, og at kommunen har gitt midlertidig brukstillatelse og utstedt ferdigattest på uriktig grunnlag. I tråd med lagmannsrettens konklusjon om årsakssammenheng har dette forårsaket de mangler som er gjennomgått, og det tap som boligkjøperne har lidt i henhold til lagmannsrettens dom». 

Høyesterett drøftet deretter om arkitektfirmaet likevel kan gå fri for ansvar, ut fra et synspunkt om at man gjorde «så godt man kunne», men avviser dette: 

«Solem har erkjent at den ansvarlige arkitekten var klar over at prosjekteringen av bygg og installasjoner ikke var belagt med ansvar. Ansvar er likevel bestridt under henvisning til at arkitekten utøvde sitt «beste skjønn» da han vurderte hvilke oppgaver som burde ansvarsbelegges. Dette kan ikke virke unnskyldende – jeg kan ikke se at det var rom for noe skjønn her». 

Høyesterett avviste også Solems anførsel om at ansvarlig søker har en mer underordnet rolle enn eksempelvis ansvarlig kontrollerende, og at selskapets mulige pliktbrudd i egenskap av ansvarlig søker derfor ikke bør utløse ansvar: 

«Plan- og bygningslovens bestemmelser om ansvar i byggesaker skal samlet sikre kvaliteten på byggeprosjektet. Ansvarlig prosjekterende, kontrollerende og utførende har riktignok ansvaret for innholdet i og utførelsen av de ulike oppgavene. Men hvis ansvarlig søker ikke sikrer at disse rollene er ivaretatt, svikter sikkerhetsnettet på et avgjørende punkt».  

Deretter kom hovedkonklusjonen: 

«Bruddet på plikten til å ansvarsbelegge oppgaven som prosjekterende for bygninger og installasjoner er etter mitt syn alene tilstrekkelig til å slå fast at ansatte hos Solem har forårsaket boligkjøpernes tap ved uaktsomhet». 

Høyesterett fant det derfor ikke nødvendig å vurdere om arkitektfirmaet hadde gjort andre feil i saken.  

Det gjenstimidlertid ett spørsmål, om boligkjøpernes interesser er erstatningsrettslig vernet. Det siktes her til at det i rettspraksis er oppstilt visse grenser for hvilket erstatningsansvar man kan komme i ved såkalte tredjepartskader, dvs skader på personer man ikke står i et kontraktsforhold med.  

Høyesterett fant det «lite tvilsomt» at boligkjøpernes interesser er erstatningsrettslig vernet. Retten viste til flere forhold, blant annet at  

  • plan- og bygningslovens bestemmelser også verner private interesser 
  • forbrukerinteressene var del av begrunnelsen for plan- og bygningslovens ansvars- og kontrollregime 
  • pliktbruddet var graverende og er skjedd bevisst 
  • manglene ved boligene var massive 
  • arkitektfirmaet har en ansvarsforsikring som dekker det meste av tapet, mens forbrukerne i liten grad kan få tapet dekket av andre
  • kjøpere av uoppført bolig kan ikke selv se det ferdige bygget og må derfor kunne ha en særlig sterk forventning om at kvalitetskravene i lov og forskrift er oppfylt og at at de sentrale oppgavene i prosessen er belagt med ansvar. 

Etter dette konkluderte Høyesterett med at alle vilkår for ansvar var oppfylt, og at anken fra arkitektfirmaet måtte forkastes. Lagmannsrettens resultat ble stående. Kjøperne fikk også dekket sine saksomkostninger. 


Denne artikkelen har også vært publisert i Boligmentoren, medlemsbladet for Norsk Huseierforbund.