Samtykkekravet – felles bolig

Ved manglende samtykke kan den andre ektefellen kreve omstøtelse. I denne artikkelen behandles bl.a.:

• I hvilke situasjoner kreves det samtykke fra ektefelle?
• Hva menes med «felles bolig»?
• Samtykkekravet når boligen ligger på en landbrukseiendom
• Hvordan skal samtykket gis?
• Hva skjer dersom det ikke gis samtykke?
• Omstøtelsesregelen i ekteskapsloven 35

Når må det innhentes samtykke fra ektefellen?

Eieren (eller leieren) av boligen må ha skriftlig samtykke fra ektefellen for å kunne:

• Selge eller gi bort eiendom som tjener som felles bolig
• Pantsette eiendom som tjener som felles bolig
• Forpakte bort eiendom som tjener som felles bolig
• Inngå eller si opp en leie- eller fremleieavtale til felles bolig

Reglene gjelder også der retten til bolig følger av at eieren har en andel, aksje eller obligasjon (adkomstdokumentasjon) som gir leierett til boligen.

Det er rettslige og ikke faktiske handlinger som reguleres av bestemmelsen. Eieren kan altså rive boligen, bygge ny bolig, foreta ombygging osv, uten å innhente samtykke. Det kreves heller ikke samtykke etter denne bestemmelsen for å råde over boligen i testament.

Hva menes med «felles bolig»?

Dette er den boligen der ektefellene har sitt felles faste tilholdssted, altså deres «hjem». Det er uten betydning om boligen eies eller leies. For de aller fleste vil dette gjelde for én bolig, men det kan tenkes at ektefeller har to hjem, f.eks. hvor ektefellene leier ut sin vanlige bolig mens de tar et lengre opphold i utlandet. Selv om de bor i utlandet, vil deres vanlige bolig fremdele kunne være å anse som «felles bolig». Pendlerboliger, derimot, vil ikke være «felles» hjem.

Fritidseiendommer anses heller ikke som felles bolig.

Det er først når boligen er tatt i bruk som ektefellenes felles hjem, at den anses som felles bolig. At det er kjøpt en bolig som ektefellene skal flytte inn i er altså ikke tilstrekkelig. Ei heller at den ene har en bolig som den andre aldri har flyttet inn i. Det vil heller ikke være en «felles bolig» dersom en av ektefelle skaffer seg et nytt sted i forbindelse med samlivsbrudd.

Bolig på landbrukseiendommer/eiendommer med flere formål

Også der ektefellenes bolig er på en eiendom med flere formål, f.eks. en landbrukseiendom eller i en utleiegård, kreves det samtykke fra ektefellen for å disponere over eiendommen.

For landbrukseiendommer kan dette være en svært praktisk problemstilling. Eierskapet til landbrukseiendommer går ofte i arv fra generasjon til generasjon, og eies i mange tilfelle alene av den ektefellen som har odelsrett. Hvis ektefellene bor på gården, vil situasjonen ofte være at ektefellenes bolig (hovedhuset/kårboligen e.l) tilhører landbrukseiendommen.

Kravet til samtykke vil som et utgangspunkt gjelde for hele eiendommen (det gårds- og bruksnummer) som boligen ligger på. Det kan f.eks. ikke gjøres salg av gårdsbrukets jordvei eller skog uten samtykke. Eierektefellen vil likevel ha anledning til å foreta disposisjoner som inngår i en normal drift av eiendommen, uten å innhente samtykke. Dette kan f.eks. være utleie av lokaler/leiligheter som ikke berører den «felles boligen» eller salg av ubetydelig areal fra en landbrukseiendom. Men hovedregelen er altså at det skal innhentes samtykke.

Dersom driftsenheten består av flere gårds og bruksnummer er det kun det gnr/bnr som boligen ligger på som er underlagt samtykkekravet. Dersom skog/jordvei/hyttetomter osv ligger på andre gnr/bnr kan eieren disponere over disse uten samtykke.

Hvordan skal samtykke gis?

Det følger av ekteskapsloven § 32 at samtykket skal være skriftlig. Dette kan f.eks. skje ved at ektefellen signerer på den aktuelle avtalen, eller at ektefellen signerer på skjøtet, pantedokumentet eller andre skjemaer som har en rubrikk for dette. Et samtykke kan også være inntatt i annen skriftlig korrespondanse. Det avgjørende er at det fremkommer at ektefellen samtykker til disposisjonen.

Samtykket kan gis før eller etter at en disposisjon er foretatt.

Selv om loven krever at samtykket skal være skriftlig, finnes det eksempler på at ektefellen har blitt bundet av konkludent adferd. Et eksempel fra rettspraksis er at en ektefelle som bidro aktivt i salgsprosessen av boligen ikke senere hadde anledning til å stoppe salget under henvisning til at det manglet skriftlig samtykke. Den klare hovedregel er likevel at samtykket skal være skriftlig.

Hva skjer dersom det ikke er innhentet samtykke?

Manglende samtykke innebærer ikke i seg selv at avtalen/disposisjonen er ugyldig. Men hvis den ene ektefellen har inngått en disposisjon i strid med samtykkekravet, kan den andre kreve disposisjonen omstøtt ved dom, jf ekteskapsloven § 35, se nedenfor.

Det er videre slik at manglende samtykke fra ektefellen i mange tilfelle innebærer at avtaler/disposisjoner ikke lar seg gjennomføre. Typisk at skjøtet eller pantet ikke lar seg tinglyse.

Dersom en ektefelle nekter å gi samtykke uten å ha noen rimelig grunn for nektelsen, eller at samtykke av andre grunner ikke kan innhentes innen rimelig tid, kan tillatelse gis av tingretten, jf. ekteskapsloven § 32, annet ledd. En slik tillatelse vil da tre istedenfor ektefellens samtykke.

At tingretten gir tillatelse hvor ektefellen bevisst nekter, skal kun skje dersom nektelsen fremstår som klart urimelig. Et eksempel kan være at ektefellen i ren sjikanehensikt trenerer et salg eller annen disposisjon ved å nekte samtykke.

Hvis manglende samtykke skyldes at det ikke er mulig å få spurt vedkommende; han/hun har f.eks. flyttet til utlandet på ukjent adresse, eller er ute av stand til å ta stilling til spørsmålet grunnet sykdom, vil vurderingen være noe annerledes. Det må også her tas stilling til om det vil være rimelig å nekte samtykke, men vel så viktig vil det være om det foreligger særlige grunner som tilsier at det er behov for en rask avklaring.

Omstøtelse etter ekteskapsloven § 35:

Som nevnt vil ikke et manglende samtykke i seg selv innebære at en disposisjon er ugyldig. Men hvis den ene ektefellen f.eks. har solgt eller pantsatt felles bolig uten nødvendig samtykke, kan den andre kreve avtalen omstøtt ved dom.

Det er uten betydning om kjøperen/panthaveren e.l. har vært i god tro eller ikke. Det kan kreves omstøtelse selv om den som inngikk avtalen med ektefellen hadde god grunn til å tro at han/hun hadde rett til å inngå avtalen.

Virkningen av omstøtelse er at disposisjonen blir ugyldig med tilbakevirkende kraft. Det betyr for det første at avtalen/disposisjonen ikke kan kreves oppfylt av avtaleparten. Har han/hun overtatt eiendommen må den leveres tilbake. Og, hvis avtaleparten har disponert videre over eiendommen f.eks. ved videresalg eller pantsettelse, vil heller ikke disse disposisjonene stå seg.

Det er viktig å være klar over at omstøtelseskrav må reises innen korte frister. Det følger av ekteskapsloven § 35, annet ledd, at søksmål må reises innen seks måneder etter at ektefellen fikk kunnskap om avtalen, og senest innen 1 år etter tinglysningen dersom disposisjonen er tinglyst. Dersom man oversitter fristen, bortfaller muligheten til å kreve omstøtelse.

Det finnes relativt få publiserte dommer som omhandler omstøtelse etter ekteskapsloven § 35. Av de få sakene som finnes, er mange avgjort på det grunnlag at søksmålsfristen ikke er overholdt. Dette viser at mange ikke er kjent med fristen og den fremgangsmåte som gjelder for omstøtelse.

En avsluttende oppfordring kan være at; den som oppdager at ektefellen har inngått en disposisjon over felles bolig, som man ikke ønsker å samtykke til, må ta tak i dette så snart som mulig. Det holder ikke å fortelle/skrive at man er uenig. For å overholde fristen må det tas ut søksmål.

Dalan advokatfirma har lang erfaring og kan bistå med rådgivning. Artikkelen er skrevet for å gi et overblikk, og ved behov for bistand kan vi kontaktes på e-post eller telefon.