Sikring av tomt i et eiendomsprosjekt

Det er derfor en utstrakt praksis i bransjen å sikre tomter ved ulike sikringsakter uten å gjennomføre en faktisk overskjøting før eiendommen er ferdig utbygd og skal overskjøtes sluttkundene (kjøperne av de nyoppførte byggene ved avsluttet prosjekt).

I de senere årene har det vært en del diskusjon om hvor forsvarlig denne praksisen med «blanko-skjøte» egentlig er. Det er særlig en avgjørelse fra Høyesterett i 2017, Forusstranda Næringspark, som har blitt stående som et eksempel til skrekk og advarsel.

Vi vil i pkt. 1 nedenfor redegjøre for gjeldende rettstilstand og de fallgruver som foreligger ved en slik manglende overskjøting. I pkt. 2 vil det gis en oppskrift på sikring av tomt uten overskjøting, som i stor grad vil eliminere risikoen.

1. Dagens rettstilstand – krav om overskjøting for rettsvern

Beskrivelsen av dagens rettstilstand er i utgangspunktet svært enkel. Dersom en eiendom ikke overskjøtes, oppnår ikke kjøper rettsvern. Det innebærer at kjøper risikerer at hans ervervede eiendomsrett ekstingveres av en etterfølgende godtroende kjøper som tinglyser sitt erverv, jf. tinglysningsloven § 20 jf. § 21.

Regelen i tinglysningsloven § 23 (1) hva gjelder konkurs, er på dette punkt helt klar:

«For at en rett som er stiftet ved avtale, skal kunne stå seg overfor konkurs, må rettsstiftelsen utenfor de tilfeller som er nevnt i § 21 tredje ledd og § 22, være registrert senest dagen før konkursåpningen.»

Bestemmelsens rekkevidde er godt belyst gjennom dommen fra Høyesterett om Forusstranda Næringspark (HR-2017-33). I saken hadde et selskap overført flere eiendommer til datterselskaper ved fisjoner, deretter var eiendommene overdratt videre til tredjemann uten at noen av overdragelsene var tinglyst.

Høyesterett uttaler i dommen:

«Ekstinksjonsregelen i § 23 er absolutt. Den gjelder selv om det i det konkrete tilfellet ikke er tvil om at konkursdebitor ved konkursen ikke hadde eiendomsrett, for eksempel fordi en eiendom er solgt. Er en rett ikke tinglyst, går den inn i konkursboet selv om notoriteten i det konkrete tilfellet kan synes å være sikret på annen måte, for eksempel gjennom fremleggelse av avtaledokumenter. Dersom rettsvern gjennom tinglysing ikke foreligger i et tilfelle der § 23 krever dette, er det ingen plass for supplerende vurderinger for eksempel ut fra rimelighet, se blant annet Rt-1997-1050 og Rt-1998-268.»

Høyesterett drøfter også det de formulerer som et spørsmål om den som fullt bevisst, av økonomiske grunner, unnlater tinglysing av erverv likevel skal oppnå vern i konkurs. Svaret på spørsmålet fremstår åpenbart tatt i betraktning Høyesteretts foregående uttalelse om at tinglysningsloven § 23 er absolutt.

Det er imidlertid et sentralt unntak i tinglysningsloven som knytter seg til selvstendig rettsvernshevd. Dette er de situasjoner der hevd av eiendomsrett kan gi rettsvern uten tinglysing forutsatt at vilkårene for hevd er oppfylt. I korte trekk innebærer dette et tidsmessig krav på 20 år, samt et krav om god tro.

I saken om Forusstranda næringspark konkluderer Høyesterett med at det i et slikt tilfelle ikke er grunnlag for selvstendig rettsvernshevd, all den tid reglene om rettsvernhevd er ment å fange opp den ordinære hevdsituasjon som følge av uklare eiendomsforhold. I denne saken var det bevisst unnlatt tinglysing og da ble det avgjørende å sikre grunnbokens troverdighet.

Det kan også bemerkes at det i saken var et spørsmål om fisjon var omfattet av avtalebegrepet i tinglysningsloven § 23 (1). Høyesterett var ikke i tvil om dette spørsmålet og legger til grunn, i likhet med øvrig juridisk teori og rettspraksis, at avtalebegrepet er svært vidt.

Med bakgrunn i den nåværende rettstilstanden er det ingen tvil om at eiendomsutviklere som ikke overskjøter eiendommen løper en risiko for at eiendommen vil bli beslaglagt av konkursboet dersom selger av eiendommen går konkurs.

2. «Oppskriften» – hvordan gjennomføre tilfredsstillende sikringsakter

Første punkt – kartlegg økonomien til selger

Slik konklusjonen i pkt. 1 viser er det ingen måte å sikre seg mot konkursbeslag av eiendom uten å overskjøte eiendommen. Det er imidlertid flere steg en kan ta for å sikre seg i størst mulig grad, herunder å sikre notoritet for overdragelsen, samt sikre de underliggende krav ved pant i eiendommen.

Det første punktet i oppskriften er å gjøre undersøkelser av selgers økonomi før salget gjennomføres. Betalingsanmerkninger og eventuelle utleggsforretninger hos selger bør få varsellampene til å lyse. Det kan påpekes at ved kjøp av eiendom fra privatpersoner, eksempelvis ved såkalt «eplehageutbygging» i tettbygde strøk, vil risikoen for konkurs være mindre. Det skal mye til for at privatpersoner slås personlig konkurs, og risikoen må anses å være betydelig lavere enn for at et selskap skal slå seg konkurs.

All den tid det ikke er tale om åpning av konkurs og konkursboets beslag, vil eventuelle tvangstiltak fra selgers kreditorer eksempelvis være tvangssalg av eiendommen for å sikre sitt krav. Risikoen for dette skal som utgangspunkt være liten, forutsatt at eiendomsutvikler har fulgt oppskriften og sikret sitt krav på kjøpesummen og investeringer gjennom pantedokumenter i eiendommen. Dersom disse har bedre prioritet enn øvrige kreditorer vil det neppe være grunnlag for tvangssalg all den tid det ikke vil være tilstrekkelig dekning til fordringer med dårligere prioritet.

Andre punkt – urådighetserklæring og pantedokument

Det andre punktet i oppskriften er å sikre eiendommen på tidspunktet for overtakelsen. På sedvanlig vis vil det i kjøpekontrakten reguleres at eiendommen skal være heftelsesfri på tidspunktet for overtakelsen av eiendommen. Differansen fra de normale tilfellene er naturligvis at det ikke tinglyses hjemmelsoverføring, slik at det i relasjon til grunnboken ikke skjer noen formell hjemmelsoverdragelse.

Det som isteden må tinglyses på eiendommen før selger får utbetalt kjøpesummen er følgende:

• Urådighetserklæring

En urådighetserklæring tinglyses i grunnboken og innebærer at hjemmelshaver til eiendommen ikke har råderett over eiendommen, og at denne råderetten ligger til et annet rettssubjekt. En urådighetserklæring kan eksempelvis ha følgende innhold:

«Det erklæres herved at hjemmelshaver (…) ikke kan råde over eiendommene gnr. (…), bnr. (…), i (…) kommune uten etter samtykke fra (…) [Eventuelt: , org. nr. (…)].

Dette inkluderer, men er ikke begrenset til, at hjemmelshaver ikke kan tinglyse noe dokument på eiendommen, herunder pantsette eller påføre heftelser, fradele eller seksjonere, leie ut eller overdra helt eller delvis, eller for øvrig råde over eiendommen.

Denne erklæringen skal tinglyses på eiendommene.»

En urådighetserklæring inntas ofte direkte i pantedokumentet slik at pantet og urådigheten tinglyses samlet. Det er viktig å understreke, slik det er påpekt ovenfor, at en urådighet ikke gir vern mot selgers kreditorer. Ettersom urådigheten fratar hjemmelshaver rådigheten over eiendommen hindrer den kun frivillige rettsstiftelser; avtaler som selger inngår.

Ettersom urådigheten ikke gir vern mot selgers kreditorer, er spørsmålet hvordan eiendommen sikres best mulig overfor slik eventuell kreditorforfølgning overfor selger. Det er her pantedokumentene til sikkerhet for eiendomsutviklerens krav i eiendommen er avgjørende. Før vi går konkret inn på dette er det nødvendig å knytte noen korte rettslige merknader til pantedokumenter generelt.

Nærmere om pantedokumenter

I praksis og teori skilles det mellom tre hovedtyper pantedokumenter; reelle pantobligasjoner, gjorte pantobligasjoner og rene pantedokumenter (skadesløsbrev). Reelle pantobligasjoner er normalt knyttet til et konkretisert krav, en sum penger som hjemmelshaver skylder panthaver. Gjorte pantobligasjoner er et pantedokument som inneholder en skylderklæring som ikke stemmer med det eller de skyldforhold som faktisk består i forholdet mellom partene. Tilsvarende gjelder rene pantedokumenter (skadesløsbrev) som sikkerhet for mulig ansvar i forholdet mellom partene, det vil si et ikke konkretisert beløp eller krav.

Årsaken til at sondringen mellom disse ulike typer pantedokumenter er relevant er blant annet fordi omfanget av panteretten til enhver tid er avhengig av det underliggende forhold. Eksempelvis vil pant til sikkerhet for ordinære boliglån normalt lyde på lånet i sin helhet, men det underliggende krav er til enhver tid resterende lån etter nedbetalinger.

I eiendomsutviklingsprosjekter vil det i praksis være nødvendig å benytte en gjort pantobligasjon. Dette for å sikre at pantet også dekker investeringer i eiendommen, og ikke kun kjøpesummen for eiendommen. I realiteten er trolig det avgjørende for om det foreligger en gjort pantobligasjon at det avtales at pantet skal sikre ethvert mellomværende mellom partene. Dersom pantedokumentet inneholder en slik formulering vil det trolig anses som en gjort pantobligasjon selv om det lyder på et konkret beløp, eksempelvis kjøpesummen. Det kan være støtte for et slikt standpunkt i Yousuf- dommen (Rt-1994-775).

I tillegg til at pantedokumentet må hensynta fremtidige krav som følge av verdier som tilføyes eiendommen, må pantedokumentet angi et høyeste beløp for pantekravet. Dette følger av pantelovens spesialitetsprinsipp i § 1-4. I praksis innebærer dette at pantedokumentet må avgrenses oppad til et konkret beløp. Dette beløpet bør da være stort nok til å sikre både kravet på kjøpesummen, investeringer i eiendommen og tapt fortjeneste.

Det bør dermed sikres pant i eiendommen ved en gjort pantobligasjon som gir sikkerhet for fremtidige krav som oppstår mot hjemmelshaver som følge av investeringer i eiendommen. Pantedokumentet må videre avgrenses oppad til et konkret beløp som angir maksimalrammen for sikkerheten.

Tredje punkt – generalfullmakt

Det tredje punktet i oppskriften er å få signert en generalfullmakt fra hjemmelshaver. En generalfullmakt gir de nødvendige rettigheter til å råde over eiendommen overfor alle aktuelle offentlige instanser og tredjeparter. En generalfullmakt bør gjøres tidsubegrenset og ugjenkallelig, og gi en rett til å «disponere over eiendommen på enhver måte». I et eiendomsutviklingsprosjekt bør i tillegg følgende forhold eksplisitt presiseres i generalfullmakten:

«Til å disponere over eiendommen på enhver måte, herunder inkludert:

• tinglysing av alle dokumenter, erklæringer m.m.
• begjæring om deling, seksjonering
• byggemelding m.m.
• overskjøting
• pantsettelse
• motta oppgjør

samt ethvert tiltak i forbindelse med utbygging/salg av eiendommen. Fullmakten gjelder også alle eventuelle fradelte parseller, opprettede seksjoner og lignende.»

Generalfullmakten vil dermed gi alle rettigheter til å disponere over eiendommen i anledning byggeprosjektet, herunder ved byggesøknader, seksjoneringsbegjæringer, rettsstiftelser i eiendommen ved pantsettelser, overskjøting mv.

Det kan bemerkes at dersom eiendomsutvikler også ønsker å disponere over eiendommen til fordel for seg selv, eksempelvis ved overskjøting til selskapet, må det tas inn en rett til selvkontrahering, jf. tinglysningsloven § 12. Det er imidlertid normalt ikke et ønskelig tillegg, da hele hensikten med generalfullmakten er å unngå å overskjøte eiendommen til seg selv.

3. Avsluttende kommentar

Dersom oppskriften gitt i denne artikkelen følges, og dere som eiendomsutvikler er bevisst de utfordringer og fallgruver som ligger i en slik løsning, bør risikoen ved å ikke overskjøte eiendommen være minimal.

De årvåkne leserne vil ha lagt merke til at det i denne artikkel ikke er sagt et ord om blanko-skjøte, utover innledningen. Praksisen med blanko-skjøte er og har vært utbredt, og innebærer at selger av eiendommen signerer skjøtet for hjemmelsoverdragelse, men feltet for erverver av eiendommen holdes blankt inntil videre.

Dersom det utarbeides en generalfullmakt, er det som utgangspunkt ikke lenger behov for blanko-skjøte, ettersom generalfullmakten gir eiendomsutvikler de nødvendige rettigheter til å overskjøte eiendommen. Det er også en realitet at de fleste eiendomsutviklingsprosjekter vil resultere i en form for seksjonering eller oppdeling av eiendommen og overskjøtinger til flere sluttkunder. En ordning med flere udefinerte blanko-skjøter på et tidlig tidspunkt i prosjektet fremstår da lite hensiktsmessig.

Avslutningsvis vil vi understreke at ethvert eiendomsutviklingsprosjekt er på hver sin måte unikt og har sine særskilte utfordringer som bør håndteres tidlig i prosjektplanleggingen. Det anbefales å se på konkrete løsninger i det enkelte prosjekt, basert på en helhetlig tilnærming til prosjektet og utfordringene i de ulike faser av prosjektet.