Tomtefeste – grunneiers forkjøpsrett

I mange festekontrakter har grunneier sikret seg en avtalefestet forkjøpsrett som gjelder dersom festeren overfører festeretten til andre. Nedenfor behandles noen sentrale spørsmål om grunneiers forkjøpsrett.

I hvilke festeforhold har grunneier forkjøpsrett?

Forkjøpsrett må være avtalt. Dersom det ikke er gitt bestemmelser om forkjøpsrett eller annen løsningsrett i partenes avtale, foreligger det ingen forkjøpsrett.

Det er imidlertid ganske vanlig at festekontrakter har bestemmelser som gir grunneieren en forkjøpsrett. Dette gjelder både i kontrakter til næringsfeste og i festekontrakter knyttet til bolig- og fritidshus. Som fester bør en derfor gjøre en grundig gjennomlesing av kontrakten før en planlegger salg eller annen overføring av festetomten.

Hvor lenge varer en slik forkjøpsrett?

Som utgangspunkt er det ingen lovbestemt tidsbegrensing for grunneiers forkjøpsrett i festekontrakter.

Høyesterett hadde i 2017 (HR-2017-2160) til behandling spørsmålet om slike forkjøpsretter bortfaller etter 25-årsregelen i løsningsrettsloven § 6, annet ledd. Dette ble besvart benektende. I en tidligere avgjørelse av Høyesterett (HR-2002-157) er det videre lagt til grunn at forkjøpsretten vil gjelde også for nye festere som overtar festekontrakten. Grunneier vil altså ha forkjøpsrett hver gang tomten overføres til nye eiere, med mindre avtalen selv setter tidsmessige eller andre begrensinger i forkjøpsretten.

Unntak for nærstående

Forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende dersom festeretten og bygninger overføres til festerens «nærstående». Dette følger av tomtefesteloven § 17, annet ledd, jf løsningsrettsloven § 8.

Som nærstående regnes: Ektefelle, livsarving, fosterbarn, som faktisk står i samme stilling som livsarving, og andre som de siste to årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren.

Når det gjelder boligeiendom er det videre bestemt at det ikke kan gjøres forkjøpsrett gjeldende mot den ektefellen eller samboeren/husstandsmedlemmet som overtar eiendommen på oppgjør etter skilsmisse/opphør av husstandsfellesskap.

Det følger av løsningsrettsloven § 8, annet ledd, at unntaket – om at det ikke kan gjøres forkjøpsrett gjeldende mot «nærstående» – er ufravikelig når det gjelder «bustadseiegedom og fritidseigedom». I festekontrakter til andre formål, herunder næring, kan det altså avtales at en forkjøpsrett også skal kunne gjøres gjeldende mot festerens nærstående.

Grunneiers frist for å gjøre forkjøpsretten gjeldende

Dersom grunneieren ønsker å påberope seg forkjøpsretten, må han gjøre dette senest seks måneder etter at han ble kjent med eller burde ha skaffet seg kunnskap om overføringen.  Dette følger av løsningsrettsloven § 12.

Fristen kan kortes ned til to måneder dersom det sendes skriftlig varsel til grunneieren. Varslet må gi opplysninger om overføringen og at forkjøpsretten må gjøres gjeldende innen 2 måneder fra mottakelsen av varslet, jf. løsningsrettsloven § 12, annet ledd.

Dersom fristen ikke overholdes, vil bortfester tape muligheten til å gjøre forkjøpsrett gjeldende for denne omgang.

Avklaring av forkjøpsrett ved bruk av forhåndstilbud

Forkjøpsretten kan avklares før et eventuelt salg. Dette ved at festeren kan gi grunneieren et forhåndstilbud i medhold av løsningsrettsloven § 10. Ved et slikt forhåndstilbud kan fristen settes til to måneder.

Dersom bortfester ikke aksepterer forhåndstilbudet, vil festeren ha anledning til å overføre festeretten på «same eller like strenge vilkår eller strengare vilkår» til hvem han vil i løpet av de to første årene. Etter disse to årene vil forkjøpsretten igjen bli virksom.

Hva skal grunneier betale dersom han gjør forkjøpsretten gjeldende?

I og med at bortfester allerede eier tomta, er det strengt tatt bare bygningene som grunneieren skal overta. Hvis grunneier kun skal betale for bygningene vil vederlaget ta utgangspunkt i bygningenes tekniske verdi.

Ofte vil et salg av bygning med festerett ha adskillig større verdi enn bygningens tekniske verdi. Det vil derfor være av stor betydning om bortfester kun skal betale for bygningene eller om det også skal betales for festeretten. I rettspraksis finnes det eksempler på begge disse variantene. Avgjørende er i denne sammenheng hva som følger av festeavtalen.

I LB-2015-162805 la Borgarting lagmannsrett til grunn at angjeldende kontrakt ga bortfester rett til å overta mot å betale kun for bygningene. Festekontrakten var her utformet slik at grunneieren, ved salg av hytta, kunne «overta de bygningene som er oppført på tomten etter lovlig skjønn». Det ble vektlagt at kontrakten ikke anga retten som en «forkjøpsrett».

Annerledes ble resultatene i lagmannsrettsavgjørelsene LA-2006-34177, LF-2008-48042 og LB-2010-62560, hvor grunneierne måtte betale vederlag for både bygningene og festeretten. Et viktig moment i disse sakene var at bortfesters rett var angitt som en «forkjøpsrett» eller beskrevet med ord som måtte forstås som en forkjøpsrett.

Dersom grunneieren skal betale vederlag for både bygningene og festeretten, er hovedregelen at vederlaget skal tilsvare «vanlig pris», jf løsningsrettsloven § 19.

Hvis en hytte eller et hus på festet tomt er solgt på det åpne markedet, vil det være å anta at den oppnådde pris er «vanlig pris».  Skulle det være slik at eiendommen er overført ved arv, gave eller solgt til underpris, må bortfester fremdeles betale det som ville være «vanlig pris» for eiendommen. Se også vår artikkel om dette her.

Dersom partene ikke kommer til enighet om vederlaget kan dette fastsettes ved skjønn, jf løsningsrettsloven § 22.

Avslutning

Artikkelen behandler kun enkelte spørsmål knyttet til grunneiers forkjøpsrett ved overføring av festeretter. Reglene er kompliserte og kan by vanskelige vurderinger. Våre advokater har bred kompetanse i tomtefesterett og vil kunne gi bistand ved forespørsel.