Veirett – Ekspropriasjon og jordskifte som alternativer for erverv av veirett

Lurer du på hvordan veirett stiftes anbefaler vi artikkel Veirett- stiftelse av veirett, og dersom du lurer på hvordan innholdet i en veirett skal fastlegges anbefaler vi denne artikkelen.

Ny rettspraksis fra Høyesterett i 2025 har klargjort at jordskifteloven § 3-9 gir en alternativ hjemmel til veiloven § 53, noe som gir grunneiere større valgfrihet og potensielt betydelige kostnadsbesparelser.

I 2001 anslo statistisk sentralbyrå at det eksisterte 73 000 kilometer med privat vei i Norge. Tallet viser at det private veinettet i Norge er svært omfattende og at mange eiendommer er avhengige av adkomstvei over naboeiendom. Dette gir grobunn for mange konflikter.

Tre hovedveier til veirett: Reguleringsplan, veiloven og jordskifteloven

Det finnes i hovedsak tre måter å erverve veirett på når frivillig avtale ikke lykkes:

1. Ekspropriasjon gjennom reguleringsplan
2. Ekspropriasjon etter veiloven § 53
3. Jordskifte etter jordskifteloven § 3-9 («ny» alternativ hjemmel)

1. Ekspropriasjon av veirett med bakgrunn i reguleringsplan

Størsteparten av det offentliges arealdisponering og ekspropriasjonstiltak skjer gjennom reguleringsplaner. Denne adgangen til arealdisponering gjennom reguleringsplan har også private en rettslig adgang til. I plan- og bygningsloven § 12-3 gis blant annet privatpersoner adgang til å søke om detaljregulering.

Detaljregulering kan være et reguleringsforslag som tar utgangspunkt i kommuneplanens arealdel, en vedtatt områderegulering eller som utfylling eller endring av en vedtatt reguleringsplan. Når det gjelder veirett vil ofte regulering av vei kunne skje ved detaljregulering eksempelvis i en tomtedelingsplan, eller gjennom utfylling av en eksisterende reguleringsplan.

Dersom en detaljreguleringsplan som omfatter veirett vedtas, er den grunnlag for ekspropriasjon i henhold til plan- og bygningsloven § 12-4 (4). Det er en tiårsfrist for å gjennomføre ekspropriasjon etter vedtakelse av en reguleringsplan, men ekspropriasjon forutsetter i tillegg en ekspropriasjonstillatelse.

Etter plan- og bygningsloven § 16-5 har grunneier rett til å gjennomføre ekspropriasjon med bakgrunn i opparbeidelsesplikt fastsatt i plan, jf. plan- og bygningsloven § 18-1, eller med bakgrunn i arealdisponering fastsatt i reguleringsplan der områder er lagt ut til «[…] felles avkjørsel og fellesområde for parkering, felles lekeareal, felles gårdsplass og annet fellesareal for flere eiendommer […]».

Det er da kommunestyret som gir samtykke til ekspropriasjon, hvoretter dette samtykket anses som ekspropriasjonstillatelsen. Det er ikke adgang til å gjennomføre ekspropriasjon uten ekspropriasjonstillatelse. Ekspropriasjon også etter plan- og bygningsloven forutsetter et etterfølgende skjønn til fastsettelse av eventuell erstatning.

Kort sagt: Ekspropriasjon gjennom reguleringsplan krever offentlig behandling, men kan være hensiktsmessig der vei inngår som del av et større utbyggingsprosjekt.

2. Ekspropriasjon av veirett etter veiloven § 53 – Skjønn for jordskifteretten

Det eksisterer en adgang for private til å anskaffe egen veiadkomst uten å måtte gå veien om et offentlig vedtak gjennom reguleringsplan. Prosessen vil da i sin helhet gå som et skjønn for jordskifteretten, hvor det vurderes hvilket behov vedkommende har for veiadkomst. Det foretas en interesseavveining mellom den som ønsker veiadkomst og den som må avgi eiendom, og sist, men ikke minst, fastsettes det erstatning for arealavståelsen.

Veiloven § 53 gir det rettslige grunnlaget for en slik sak:

«Jordskifteretten kan gjere vedtak om eigedomsinngrep til bygging, utbetring, vedlikehald og drift av privat veg, her òg gangsti, kløvveg og liknande, mot vederlag til den det råkar, dersom det må reknast for klårt at inngrepet vil vere meir til gagn enn skade […]».

Bestemmelsen gir adgang til å ekspropriere areal til bygging av ny vei, utbedring av eksisterende vei, eller ekspropriasjon av bruksrett til eksisterende vei (se veiloven § 53, 2. ledd).

2.1 Vilkår for ekspropriasjon etter veiloven § 53

En grunnleggende forutsetning for ekspropriasjon av vei etter veiloven § 53 er at det eksisterer et klart behov for veiadkomst. I de tilfeller der det er tale om et regulert område avsatt til boligformål, vil det det normalt ikke være tvil om at det eksisterer et klart behov, all den tid veiadkomsten er nødvendig for å muliggjøre utbygging.

Videre er det en forutsetning at den ønskede veiløsningen ikke har mer egnede alternativer. Eksempelvis dersom det allerede eksisterer en veiadkomst til eiendommen vil det kreves mer konkrete holdepunkter for å få medhold i et krav på ny adkomst. Dette kan imidlertid i flere tilfeller anses oppfylt, eksempelvis der en alternativ adkomst muliggjør en mer rasjonell utnyttelse av eiendommen. I slike tilfeller vil den etterfølgende interesseavveiningen ofte få større betydning.

I praksis innebærer dette en konkret interesseavveining mellom behovet for adkomst og ulempene for naboen.

2.2 Eksempler fra rettspraksis – veiloven § 53

• JLST-2016-117839, fra 2017. Den første saken gjaldt en eiendom i Fet kommune. Saksøker var et eiendomsutviklingsselskap som krevde ekspropriasjon av naboens areal for å anlegge vei til utviklingseiendommen. Den aktuelle tomten de ønsket veiadkomst til var kun avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel, det var ikke foretatt noen detaljregulering. Jordskifteretten mente imidlertid dette ikke hadde noen betydning for veiskjønnet, det ble lagt til grunn at det er saksøkers risiko om de får realisert utbygging på eiendommen, samt hvorvidt den planlagte veiadkomsten blir godkjent av det offentlige. Ettersom det ble antatt å foreligge en utbyggingsmulighet på eiendommen forelå det et behov for veiadkomst og det ble besluttet ekspropriasjon av 25 kvadratmeter fra naboens eiendom etter en interesseavveining. Retten konkluderte videre med at det ikke forelå noe økonomisk tap som følge av avståelsen og det ble ikke utmålt noen erstatning for arealavståelsen.
• JLST-2018-87071, fra 2018. Den andre saken gjaldt ekspropriasjon av bruksrett til eksisterende vei. Slik det fremgår av sakens premisser tilbød utbygger av eiendommene naboene opptil 1,8 MNOK for å få lov til å benytte den eksisterende veien som gikk helt inn til eiendommen. Etter at også dette tilbudet ble avslått fra naboene valgte utbygger å ta saken til jordskifteretten. Jordskifteretten gav utbygger bruksrett til veien, og det ble fastsatt en erstatning til naboene på totalt kr 40 000,- utfra «innpåkjøp»-modellen. Det innebærer at erstatningen fastsettes til en forholdsmessig andel av kostnader til anlegg og vedlikehold av veien.

2.3 Kostnadene ved ekspropriasjon etter veiloven § 53

Det er viktig å være oppmerksom på at kostnadene ved et såkalt veiskjønn følger skjønnsprosesslovens regler. Det innebærer at den som krever veirett (saksøker) må erstatte saksøktes nødvendige kostnader i forbindelse med saken. Det betyr at naboen vil ha krav på å få dekket kostnader til advokatbistand i anledning skjønnet. Dette, i tillegg til kostnadene ved jordskifterettens behandling og godtgjørelse til skjønnsmedlemmer, innebærer at de totale kostnadene fort kan komme opp i noen hundre tusen, avhengig av sakens omfang.

Slik særlig den siste dommen viser kan det likevel være store beløp å spare dersom det er et lite konstruktivt forhandlingsklima med naboen.

Slik vi kommenterer i punktet nedenfor vil det nå i flere saker være grunnlag for å bruke jordskifteloven § 3-9 istedenfor veiloven § 53, hvilket kan gi ytterligere besparelser i form av reduserte sakskostnader.

I praksis betyr dette: Ekspropriasjon etter veiloven § 53 gir et solid rettsgrunnlag, men er ofte kostbart for den som krever veirett.

3. Jordskifte etter jordskifteloven § 3-9 – Den nye alternative hjemmelen

Ny rettspraksis fra Høyesterett i februar 2025 (HR-2025-00220-A) har klargjort at jordskifteloven § 3-9 gir en selvstendig og alternativ hjemmel til veiloven § 53 for erverv av veirett, inkludert innpåkjøp i eksisterende privat vei.

3.1 Hva sier jordskifteloven § 3-9?

Jordskifteloven § 3-9 første ledd lyder: «Jordskifteretten kan påleggje felles tiltak og påleggje felles investeringar i samband med bruk av eigedommar eller bruksrettar.»

Høyesterett har slått fast at formuleringen «påleggje felles tiltak» er generell og vid, og i vanlig språkbruk brukes «tiltak» om blant annet «aktivitet» eller «virkemiddel», noe som også omfatter innpåkjøp med de plikter og rettigheter det innebærer.

3.1.1 Høyesteretts avklaring – alternative hjemler

Høyesterett konkluderte i HR-2025-00220-A med at:

• Jordskifteloven § 3-9 og vegloven § 53 gir alternative hjemler for innpåkjøp i den utstrekning vilkårene i begge regelsett er oppfylt
• Vegloven § 53 er ikke lex specialis til fortrengsel for jordskifteloven § 3-9
• Innpåkjøp er omfattet av jordskifteloven § 3-9, og verken lex specialis eller legalitetsprinsippet er til hinder for å behandle spørsmålet etter lovens kapittel 3
• Det er ikke krav om fysiske tiltak – jordskifteloven § 3-9 omfatter også innpåkjøp i eksisterende vei uten at det foretas fysiske endringer

Høyesterett viste til tidligere rettspraksis (Rt-1987-595) som slo fast at formuleringen «skipe … sams tiltak» ikke bare omfattet etablering av en skogsbilvei som ville tjene flere eiendommer, men også «å skaffe flere eiendommer adgang til bruk av en allerede eksisterende vei». Høyesterett konstaterte dermed at det ikke var et «krav om fysiske tiltak etter 1979-loven». Høyesterett konstaterte også at forarbeidene til 2013 loven videreførte kompetansen fra 1979-loven.

3.2 Vilkår for jordskifte etter § 3-9

De viktigste vilkårene for jordskifte fremgår av jordskifteloven § 3-2, § 3-3 og § 3-18:

1. Behov for jordskifte: Den nåværende eiendomsutformingen må gjøre veien «vanskeleg å bruke på tenleg måte etter tida og tilhøva»
2. Forbedring: Jordskifteløsningen må gi «meir tenlege eigedomstilhøve i jordskifteområdet»
3. Ikke-tapsgarantien: Ingen eiendom skal tape på løsningen

Høyesterett bemerket at det neppe vil være noen vesentlig forskjell mellom de materielle vilkår for å oppnå rettigheter over privat vei etter veglovens § 53 («meir til gagn enn skade») og etter jordskifteloven.

3.3 Disposisjonsprinsippet – rekvirentens valgfrihet

Det følger av disposisjonsprinsippet at rekvirenten kan velge om det skal begjæres skjønn etter vegloven § 53 eller kreves felles tiltak etter jordskifteloven § 3-9 ved innpåkjøp/erverv av bruksrett i privat vei, eventuelt prinsipalt det ene og subsidiært det andre.

Så lenge det ikke er noen vesentlig forskjell mellom de materielle vilkår for å oppnå rettigheter i privat vei etter vegloven § 53 og jordskifteloven, kan ikke de forskjellene som fortsatt finnes ha som konsekvens at jordskifte ikke kan velges.

3.4 Fordeler med jordskifteloven § 3-9 sammenlignet med veiloven § 53

3.4.1 Betydelige kostnadsbesparelser

En av de største fordelene med jordskifteloven § 3-9 er kostnadsfordelingen.

• Etter veiloven § 53: Den som krever veirett (rekvirenten) må dekke motpartens sakskostnader, inkludert advokatbistand. Dette kan fort beløpe seg til flere hundre tusen kroner.
• Etter jordskifteloven: Som utgangspunkt dekker hver part sine egne sakskostnader. Dette kan gi betydelige besparelser for den som søker veirett.

I saken fra 2018 som er nevnt ovenfor, der utbygger tilbød opptil 1,8 MNOK for bruksrett til vei, endte erstatningen på kun kr 40 000,- etter skjønn. Hadde saken i dag blitt ført etter jordskifteloven § 3-9 i stedet for veiloven § 53, kunne rekvirenten i tillegg spart motpartens sakskostnader.

3.4.2 Helhetlig eiendomsløsning

Jordskifte etter kapittel 3 kan omfatte flere aspekter ved eiendomsforholdene samtidig, ikke bare veirett. Dette kan gi mer hensiktsmessige og varige løsninger der flere eiendomsspørsmål må avklares.

3.4.3 Fleksibilitet i løsninger

Jordskifteløsningen kan gå ut på å betale penger for bruksretten (pengevederlag), jf. jordskifteloven § 3-20 andre ledd, på samme måte som ved innpåkjøp etter veiloven. Men jordskiftet kan også kombinere ulike virkemidler for å oppnå mer tjenlige eiendomsforhold.

3.5 Utfordringer og fallgruver ved bruk av jordskifteloven § 3-9

3.5.1 Grunnloven § 105 og sakskostnader

Selv om Høyesterett har slått fast at Grunnloven § 105 ikke på generelt grunnlag fører til at jordskifte må vike for ekspropriasjon, må forholdet mellom Grunnloven § 105 og påløpte sakskostnader eventuelt håndteres under jordskiftet.

Dette kan potensielt skape usikkerhet om hvorvidt kostnadsfordelingen i jordskifteloven vil bli ansett som forenlig med Grunnlovens krav til full erstatning ved ekspropriasjon. Høyesterett angir at dette må løses konkret i den enkelte sak, men med resultatet i HR-2025-00220-A må det antas at det kreves spesielle omstendigheter for at dette skal bli problematisk.

3.5.2 Mindre etablert praksis

Mens veiloven § 53 har vært brukt i lang tid med omfattende rettspraksis, er bruken av jordskifteloven § 3-9 til innpåkjøp i privat vei relativt nytt etter Høyesteretts avklaring i 2025. Dette betyr:

• Mindre forutsigbarhet i hvordan jordskifteretten vil håndtere slike saker
• Færre presedenser å støtte seg på
• Potensielt behov for mer omfattende juridisk argumentasjon

3.5.3 Krav om jordskifteområdet

Jordskifte forutsetter at det etableres et jordskifteområde som omfatter de aktuelle eiendommene. Dette kan i noen tilfeller føre til flere parter, hvilket igjen kan føre til flere problemstillinger og mer omfattende saksbehandling.

3.5.4 Vilkårene må være oppfylt

Selv om vilkårene etter jordskifteloven og veiloven er nokså like, må man sikre at vilkårene i jordskifteloven §§ 3-2, 3-3 og 3-18 faktisk er oppfylt. Vilkårene i §§ 3-2 og 3-3 vil normalt være oppfylt i slike saker, men forholdet til ikke-taps garantien i § 3-18 kan gi større utfordringer.

I anledning sistnevnte vil det og være grenser for i hvilken utstrekning relevante ulemper etter § 3-18 kan kompenseres rent økonomisk ved erstatning. I de saker der det er tvil om ikke-taps garantien er oppfylt for samtlige eiendommer, kan det være hensiktsmessig å velge veiloven § 53, da dette gir videre rammer for å påføre andre eiendommer ulemper som kan kompenseres økonomisk.

3.5.5 Hovedkonklusjoner:

Fordeler med jordskifteloven § 3-9:

• Betydelige kostnadsbesparelser ved at hver part dekker sine egne sakskostnader
• Helhetlig eiendomsløsning der omlegging og tilpasning av veien løses gjennom jordskiftesaken
• Fleksibilitet til å håndtere flere eiendomsspørsmål samtidig, herunder arealoverføringer og arealbytte

Utfordringer og fallgruver:

• En viss usikkerhet/uklarhet knyttet til Grunnloven § 105
• Mindre etablert praksis gir noe lavere forutsigbarhet
• Vilkårene i jordskifteloven må være oppfylt
• Potensielt mer omfattende med etablering av jordskifteområde

4. Praktiske anbefalinger:

1. Vurder begge alternativene: Før du starter prosess, vurder om jordskifteloven § 3-9 eller veiloven § 53 passer best for din situasjon
2. Vurder om vilkårene for jordskifte etter § 3-9 (§§ 3-2, 3-3 og 3-18) er oppfylt. Merk at det nok er en snevrere adgang til å kompensere ulemper økonomisk etter § 3-9, men vurderingen foretas med utgangspunkt i den nye løsningen og eventuelle avbøtende fysiske tiltak som er foreslått der.
3. Subsidiær anførsel: Vurder å fremme krav prinsipalt etter den ene hjemmelen og subsidiært etter den andre for å sikre fleksibilitet
4. Forsøk forhandling først: Uavhengig av hvilken hjemmel du velger, vil en minnelig løsning alltid være å foretrekke både kostnadsmessig og tidsmessig

For grunneiere som står overfor store sakskostnader ved ekspropriasjon etter veiloven § 53, kan jordskifteloven § 3-9 være et svært attraktivt alternativ som kan spare betydelige beløp samtidig som man oppnår samme resultat – lovlig veirett til eiendommen.

I tillegg kan jordskifteloven § 3-9 gi rammer for en konstruktiv prosess med naboer og berørte om tilpasning og eventuell delvis omlegging av veien, både for å kompensere og redusere ulempene ved økt bruk, men og for å øke bruksverdien for samtlige eiendommer som bruker veien.

5. Ofte stilte spørsmål om veirett

Hva er veirett, og når har jeg rett til det?

Veirett er en juridisk rett til å bruke vei over annen eiendom for å få adkomst til egen eiendom. Du kan få veirett selv om eiendommen ikke har lovlig eller praktisk vei, og vilkårene i veiloven § 53 eller jordskifteloven § 3-9 er oppfylt.

Hvordan kan veirett etableres?
Veirett kan etableres ved skriftlig avtale mellom naboer, ved hevd (etter langvarig bruk), eller tvungent gjennom ekspropriasjon etter veiloven § 53 eller jordskifte etter jordskifteloven § 3-9.

Hva er forskjellen mellom ekspropriasjon eller jordskifte?

Begge kan gi rett til vei, men prosessen og kostnadene er ulike. Ved ekspropriasjon må den som krever vei dekke motpartens sakskostnader. Ved jordskifte dekker som hovedregel hver part sine egne kostnader, noe som ofte gjør jordskifte rimeligere.

Hvordan dokumenterer jeg veiretten, og bør den tinglyses?

Veirett bør alltid dokumenteres skriftlig, helst i en avtale som beskriver veien, hvem som har rett til å bruke den og eventuelle begrensninger. For at rettigheten skal være bindende for fremtidige eiere, bør avtalen tinglyses i grunnboken.

Må naboen samtykke til veirett?
Nei. Dersom vilkårene for ekspropriasjon eller jordskifte er oppfylt, kan veirett etableres ved skjønn eller jordskiftevedtak uten at naboen samtykker.

6. Oppsummering

Veirett i korte trekk:

• Veirett kan etableres gjennom reguleringsplan, veiloven § 53 eller jordskifteloven § 3-9.
• Høyesterett har slått fast at jordskifteloven § 3-9 er et selvstendig alternativ til veiloven § 53.
• Jordskifte gir ofte lavere kostnader og mer fleksible løsninger.
• Ekspropriasjon etter veiloven gir videre adgang, men kan bli kostbart.
• Rekvirenten bør vurderer begge hjemler og alltid forsøke minnelig løsning først.

Har du spørsmål om veirett, ekspropriasjon eller jordskifte? Våre advokater har lang erfaring med fast eiendom og prosess for jordskifteretten.

📞Ta kontakt med Dalan Advokatfirma for vurdering og bistand i din sak.